罗比议贷

Air BnB  是最近几年火得一塌糊涂的一个词语。作为出租房的另外一个选择，笔者身边很多投资的朋友都纷纷做起了 AirBnB 的生意。今天早上见客人的时候也恰好聊起这个话题。所以有感而发，借个机会稍稍聊一下这个话题。 有一点需要注意，本文初衷抛砖引玉，内容及数据均为笔者搜录所得。不能作为个人的投资建议。以下为正文。 和一般投资房一样， AirBnB  的 选址 非常重要，一些选址好的 AirBnB,  例如在 City  的公寓，据说一年下来有大概 80% 的居住率。 下面列举一些最近笔者通过不同途径网罗到的一些数据，从这些数据里面，应该可以窥探到这个市场目前的情况： -         目前新西兰正规统计的 AirBnB 的数量在 3 万 7 千左右。 比去年同期增长 61% -         AirBnB 的客人 从去年的 69 万，增长到今年的 146 万 。 -         去年新西兰 AirBnB 市场按照收入统计，在 5500 万，其中 奥克兰和皇后镇 地区是龙头，分别各占 2200 万和 1700 万。 -         一个普通的 AirBnB ，一年收入在 $4,200 左右 （数据来源 WestpacRednews, May 2018 ） AirBnB  和贷款 然而问题就来了，曾经有一个客人和笔者说，他暂时没有收入能不能一下子买几个公寓，和银行说我这些都是要做 AirBnB,  然后根据估算的收入来做贷款？这个想法非常的新颖。但是有一点要注意的是，根据贷款政策要求，一个成型的 AirBnB  房产配置的收入，是被认为 生意收入 。所以银行没可能按照上面那位客人的想法去批出所需要的贷款。但是对于足够资本的客人来说是可能通过投入一定的资金，从小规模的 AirBnB 开始运作一步一步的扩大自己的生意的。具体的操作方式，要根据自...

原始版本是笔者在本月 23 号晚上的一次讲座内容。本文是讲稿基础上发展出来的文章。有兴趣关注笔者以后更过讲座内容的话，可以添加微信 (robbi_zeng)和博客，会收到更多和房地产消息。 过去几年买了房子的朋友们都会知道手上的房子或多或少的增了值。方式很多种，有的进行了局部装修 / 翻新， 有的加了房间，有的甚至整个房子都翻新了一遍。作为投资的时候，很通常的一种做法就是所谓的 top up 到贷款比例的最大上限来利用这里面增值的部分。由于银行最近这段时间贷款政策的缩紧，有时候传统的 top up 未必可行，在这种情况下要通过什么样的方法去运用房屋增值的部分才能盘活全局，这里会介绍一下。本文里面两个例子都是成功案例，详细资料由于客户隐私不会全部透露，不过这两种方向的确取得了成功。 在看案例之前，让我们来回顾一下银行贷款政策里面最基本的几个要素： 笔者在银行工作那几年，同事之间聊天经常说笑的时候提到，银行借钱就像盖一个简易的房子。屋顶是借钱的目的，两边的大柱子支撑起这个屋顶的，一根柱子叫收入；另外一根柱子叫贷款比例。有一点现在很多朋友忽略的就是目的，很多时候，如果 top up/ 增加贷款的量一上去，但是没有一个足够好的目的，就算收入和贷款比例再好，银行也不会批准申请。好比一个房子光有柱子但是缺少了屋顶，这个也不能成为房子。所以在银行逐渐缩紧贷款政策的情况下，申请贷款的时候有一个合理而明确的目的，会让申请加分不少。 下面来看两个例子。 案例 1 ：旧房翻新 客人有一个没贷款的投资房，价值 $60 万。抵押给银行，买了一个 $96 万的自住房。贷款 $105 万。请看下表（当时投资房贷款比例为 60% ） 投资   $      600,000.00 60%   $      360,000.00 自住   $      960,000.00 80%   $      768,000.00 ...

什么是 interest only ( 还息不还本 ) 在开始长篇大论之前，很简单的介绍一下什么是 interest only repayment. Interest only 是很多还款方式的其中一种。说得简单点就是在 一段特定的时间段里 ， 只需要还给银行你贷款量产生的利息 。 本金 在这段时间里是一 分钱都不需要还 的。 选择这种还款方式好处是在于 现金流最大化 。通常适用于投资及投机者（这里关于投资 vs 投机不作辩论）。然而，最大的缺点也在于本金一直没有减少。所以对于银行来说，风险是比平时连本带利还的要高一点。 历史背景 大概在 3-4 年前，房市还是很火红火红的时候，各大银行贷款都是很好批的。贷款买房子的客人很多都是投资客。在这些投资这里面，毫不夸张地说， 80%-90% 是选择 interest only 的还款方式去偿还当时的贷款。在当时的市场环境下， interest only 的期限各有长短。有的 1 年，有的 2 年，最多的笔者看到过的是批了 30 年。没错， 30 年只还利息，不用还本金。当时推出这个产品的银行还特意花了很多人力物力在各种渠道做了很多广告把自己包装成为是房地产投资者的专家。当然，在那段时间里不是每人都拿到了 30 年还息不还本的贷款，总的来说很多客人基本上定的都是很轻易的拿到 5 年的 interest only 期限。 时间一转眼到了 2017 年，房市的活动比前几年弱了。而且各大银行对贷款审批过程也严格了很多。在不知不觉中，对 interest only 的审批也越来越严格。甚至有的银行对于自住房的贷款如果想要 interest only 也抓得很紧或者甚至对这部分贷款的额度有了很大的限制。 审核过程对比 或许我们可以通过在两个不同时期审核 interest only 的过程和要求得出一些启示。在 3-4 年前，对于 interest only 的审核几乎没有，只要客人提出，银行职员基本就可以在后台系统直接操作。不需要进行过多的解释和计算。对于一些到期了的贷款，如果是客人想要 interest only ，也是不需要进行过多的审查。这个也可以从当时对于卖房， discharge 的严紧程度看的出来。（关于 discharge, 这里先不作详细讨论） 现在...