罗比议贷

从业好几年了，经历了从一开始在银行里做个人理财经理到今天出来做贷款中介这样的一个过程。过去几年里，一直有朋友问我， broker 和 banker 的区别在哪里？说实话，以前刚进入这个行业的时候，恨不得所有 broker 都倒闭，慢慢，做着做着，时间越来越长了，慢慢和一些做 broker 的朋友认识了，或者，自己身边做 broker 的也多了，才对 broker 有一点了解。直到现在，自己也出来做 broker 了。 当然，写这篇博文的目的，没有贬低任何一方的动机，自从两年半前开始，我就觉得，其实市场说大不大，说小不小，特别华人之间，没必要挣个你死我活，就算一个奥克兰都给同一个人做了，又怎样呢？其实，出去工作，贷款，我们还有生活。 在这里，我会从 三个基本方面 （价钱，效率，解决问题能力）， 尝试着尽量中立的角度分析这两者之间的优劣，希望能给大家一个参考。 -         价钱（利率，返现） 我估计这是作为市场上来说，最关心的一个话题了。其实，说白了，从银行高层的角度来说，无论 broker 还是 banker ，理论上来说，大家给出的 offer, 都应该事 100% 相同的。因为无论银行内部贷款经理或者贷款中介都好，都没权利去改变 pricing team 的计算模式 – 说坦白点，任何 banker 能在银行拿到的 offer, broker, 一样能从同一个银行里拿到。一直以来，时不时会看到有些人说   因为 broker 是批发，银行贷款经理事零售，所以 broker 拿到的批发价会比银行经理好很多。类似的话。对于这些话，我都是不置评论的。。无论事以前在银行也好，现在出来了也好。我永远不会用这样的话来做宣传。 有一点要注意，因为贷款中介知道市场走势，所以哪个银行 offer 在某个时候是相对比较好的，贷款中介可以根据客人要求往那个银行申请。但这并不代表贷款中介的 offer 肯定比银行经理的好。只是贷款中介在对的时候找到对的银行，仅此而已 所以，很坦白告诉大家，在价钱上面，两者，在所有条件相同的前提下，在同一银行拿到的 offer, 是没区别的。但银行之间的差距是存在的。 -          效率 如果说效率，这一点上，如果是一些很简单很简单的 case,

原文发布于： 24/9/2013 注意，这是一篇4年前得文章。当时得前提背景是当时都担心不能再用房子增值部分得equity来 top up/ re finance， 很多人都对央行得文件有误解。 就像现在得 DTI 一样。最后一部分关于估价及运用， 自己又一次神预测 ！！太佩服自己啦。哈哈 以下为原文： ========================================= 先声明一下，此贴纯属学术探讨，一切属于个人观点，与银行政策及立场无关，更加不构成投资意见。 欢迎大家积极讨论。 首先，是RBNZ 最近发出来的consultation letter. 感谢网友  Lease  连接如下： http://www.rbnz.govt.nz/regulation_and_supervision/banks/policy/5463896.pdf （大家也可以从interest.co.nz的文章里面直接进入。） 然后， interest.co.nz 的资深记者 Garath Vaughan 发表了一篇文章，原文连接如下： http://www.interest.co.nz/property/66477/reserve-bank-wants-big-4-banks-include-personal-loans-and-credit-card-debts-lvr-calcu 再然后， 其中一段，让一些网友震精了。。节选如下： ” And the Reserve Bank says it also wants to ensure valuation policy isn't affected by "current market conditions" by making sure banks' valuations on residential properties they loan against stick to the valuation at the time a residential mortgage loan is originated.“ 震精贴连接：  http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=2440470&extr

原文发布于： 7/3/2015 - 现在回头看来， 貌似自己当时预测得也蛮准得啊！！  😀 得瑟了， 特别“未来展望” 那里，全中啊！！ 神预测！！ 都给highlight 起来了。 作为业内人, 对于这两天的新闻, 有感而发, 觉得有必要写点什么. 当然,作者不是学术界精英,仅当抛砖引玉, 如果没记错,这是我在sky第一次发表这么强烈自我观点的文章. 欢迎各位同行及投资者讨论指教. 免责申明 :  本文是作者以个人名义所为 , 不代表银行对此次询意之立场 .  也不构成任何投资建议 . 仅作交流娱乐讨论之用途 . 大背景 : 政府需要控制房价的呼声由来已久 ,  从刚开始的光说不做 ,  到后来的 LVR speed limit ( 限速令 ), 加快新房审批过程 ,  直到今天 .  在作者看来 , 政府的用意是想通过控制投资者的风险承受能力 ,  加大房屋供给 ,  从而起到给市场降温的作用 . 作者认为 ,  一开始所颁布的限速令 ,  可谓功过参办 :  对市场有一定的积极的 , 和负面的影响 . 在此就不深入解释了 ,  简单的总结起来 , 就是限制风险 ,  硬性增加小型投资者的储备基金 ,  从而提供了软着落的条件 .  然而 ,  事情总有两面 ,  限速令的实行 ,  从另外一方面看来 ,  也给很大一部分首次置业的本地人 ,  设置的很多无法逾越的鸿沟 . 发展过程 : 自 2013 年 10 月 1 号 ,  限速令颁布之后 ,  市场上其实得益的是小型乃至中型的投资者 .  房价并没有完全被限速 .  而且 ,  另一方面 ,  加快新房审批过程的这一手段见效慢 ,  所以 , 紧接着限速令的颁布 ,  储备银行提出了新一轮面向本地银行的征询 .  当时的征询文 ,  提及了如何定性投资房 ,  及投资房贷款 .  按照当时的征询文 ,  里面大约提到的方案有两种 ,  一 , 是按照房产数目 ,  例如五个房产 , 或以上 .   二 ,  是按照还款资金的来源 ( 是否依赖租金维持 ). 当时市场的反映各有不同 ,  总结起来的是 ,  按照第一种方法来算的话 ,  漏洞很多 , 且不公平 .  例子 ,  一个在奥克兰 , Epsom  的房子 ,  上百万 ,  但是看

原文发布于 26/5/2015 过去两周一直在忙 ,  现在终于有时间坐下来整理一下思路 , 和大家分享一下我自己储备银行最近推出来的重磅炸弹了 . ( 关于政府税收的文章 ,  不在此讨论 .) 总的来说储备银行这次的基调有几个 : 第一 ,  把投资者和低首付买家往奥市以外赶 .  可以预见的是 , 奥市以外的主要城市 , 如基督城 ,  惠灵顿 , 哈米耳顿 ,  都应该从中受利 .  其中我推测哈米耳顿应该首当其冲 ,  因为地理位置 ,  它就在奥市周边 . 第二 ,  这个也是一直长期强调的 ,  把一些相对风险系数较高的投资者赶出场 , 留下相对优质的投资客继续操作  –  优胜劣汰 ,  自然定律 .  这样一来 ,  为下次金融危机做好充分的软着落的准备 .  从这点看来 ,  选择投资房的时候 ,  现在的大方向 , 在资金流允许的前提下 ,  选择升值潜力大的投资目标 ,  才能继续这个游戏 . 第三 ,  这也是我觉得影响最大 , 且不定性最多的一点 :  储备银行即将怎么去定性投资类型贷款 ;  将会对投资类型贷款作什么样的具体要求 ?  这些都是未知 . a)        文中提到 ,  在奥市的投资房贷款 , LVR 不能超过 70%,  那么 , 问题来了 ,  怎么定性投资贷款 ?  举个例子 .  先有自主房 ,  市价  100 万 .  没贷款 .  然后用这个房子抵押 ,  买一个 50 万的投资房 .  贷款 50 万 .  以现在商业银行的看法 , 这时候的贷款比例是  33%. (50/150).  但如果从会计及退税角度来看投资房的话 ,  这个是 100% 的贷款 .  储备银行怎么定义这种情况 ? 根据文中另外一段话 ,  这就是定义投资贷款的依据 : “Following a lengthy consultation process, we have decided that a residential property investor loan will be defined as any retail mortgage secured on a residential property that is not ow