罗比议贷

就在上周，各大本地媒体出现了一则貌似非常震惊的关于海外买家新闻。大意就是说，根据2018年前三个月，新西兰统计局的数字，奥克兰（中区）有20%的房子被海外买家买走了。 乍一看，的确是一个触目惊心的数据。然后一些别有用心的政客更加借助这个数字借题发挥把房价暴涨，本地人首次置业难的长久社会问题，各种各样的锅都扔给了海外买家（华人）。然后再继续花式高歌颂德本届政府的英明，大力落实禁止海外买家，造福首次置业者云云。 当笔者继续把其中一个网站（interest.co.nz）的文章读完之后，发现了很多值得深思的地方。 首先，这个20%是不是真的呢？为什么上一届政府会有3%的数据呢？说白了其实都是一组数字游戏。原文是这样子的： 20% 这个数字的来源，是奥克兰Wairemata，也就是常常我们说的中区中的中区。其中一些区包括(CBD – 商业中心，Grafton, Herne Bay, Ponsonby, Westmere) 根据新闻说的，这几个区是全国范围内房价的高端区域。 看到这里，如果硬是要把海外买家和首次置业的问题拉起来的话，其实稍微有点常识的都已经大概知道是怎么一回事儿了。然后，笔者再做了进一步调查。这几个区里面，挑了几个来看看实际情况，下面的数据，都是从QV上面出来的： 首先登场的是Ponsonby: 过去三个月的中位价，184万 接下来登场的，Herne Bay 中位价：270万 再来一个，Parnell 中位价：167万 来一个正常点的，Grafton (包括Symonds St 上的公寓) 中位价：54万3 好了，列了些数据出来，显而易见，这些所谓奥克兰中区的房子，是不是首次置业者的方向呢？ 显然不是！ 以一个普通家庭的收入，如果把上面这几个区作为首次置业的目标，基本上可以说是不切实际的。 既然这样的话，“ 海外买家把房价推高，从而导致首次置业的本地人失去拥有一个家的梦想落空 ” 这个说法 我个人觉得是完全站不住脚的。 这就是彻头彻尾的一个带有政治色彩/目的的口号！ 我们华人不背这个锅！ 再且，大家注意一下列出来的四个区的成交量总共54个。在这些数字里面，20%的概念，就是11个。甚至可以...

Air BnB  是最近几年火得一塌糊涂的一个词语。作为出租房的另外一个选择，笔者身边很多投资的朋友都纷纷做起了 AirBnB 的生意。今天早上见客人的时候也恰好聊起这个话题。所以有感而发，借个机会稍稍聊一下这个话题。 有一点需要注意，本文初衷抛砖引玉，内容及数据均为笔者搜录所得。不能作为个人的投资建议。以下为正文。 和一般投资房一样， AirBnB  的 选址 非常重要，一些选址好的 AirBnB,  例如在 City  的公寓，据说一年下来有大概 80% 的居住率。 下面列举一些最近笔者通过不同途径网罗到的一些数据，从这些数据里面，应该可以窥探到这个市场目前的情况： -         目前新西兰正规统计的 AirBnB 的数量在 3 万 7 千左右。 比去年同期增长 61% -         AirBnB 的客人 从去年的 69 万，增长到今年的 146 万 。 -         去年新西兰 AirBnB 市场按照收入统计，在 5500 万，其中 奥克兰和皇后镇 地区是龙头，分别各占 2200 万和 1700 万。 -         一个普通的 AirBnB ，一年收入在 $4,200 左右 （数据来源 WestpacRednews, May 2018 ） AirBnB  和贷款 然而问题就来了，曾经有一个客人和笔者说，他暂时没有收入能不能一下子买几个公寓，和银行说我这些都是要做 AirBnB,  然后根据估算的收入来做贷款？这个想法非常的新颖。但是有一点要注意的是，根据贷款政策要求，一个成型的 AirBnB  房产配置的收入，是被认为 生意收入 。所以银行没可能按照上面那位客人的想法去批出所需要的贷款。但是对于足够资本的客人来说是可能通过投入一定的资金，从小规模的 AirBnB 开始运作一步一步的扩大自己的生意的。具体的操作方式，要根据自...

原始版本是笔者在本月 23 号晚上的一次讲座内容。本文是讲稿基础上发展出来的文章。有兴趣关注笔者以后更过讲座内容的话，可以添加微信 (robbi_zeng)和博客，会收到更多和房地产消息。 过去几年买了房子的朋友们都会知道手上的房子或多或少的增了值。方式很多种，有的进行了局部装修 / 翻新， 有的加了房间，有的甚至整个房子都翻新了一遍。作为投资的时候，很通常的一种做法就是所谓的 top up 到贷款比例的最大上限来利用这里面增值的部分。由于银行最近这段时间贷款政策的缩紧，有时候传统的 top up 未必可行，在这种情况下要通过什么样的方法去运用房屋增值的部分才能盘活全局，这里会介绍一下。本文里面两个例子都是成功案例，详细资料由于客户隐私不会全部透露，不过这两种方向的确取得了成功。 在看案例之前，让我们来回顾一下银行贷款政策里面最基本的几个要素： 笔者在银行工作那几年，同事之间聊天经常说笑的时候提到，银行借钱就像盖一个简易的房子。屋顶是借钱的目的，两边的大柱子支撑起这个屋顶的，一根柱子叫收入；另外一根柱子叫贷款比例。有一点现在很多朋友忽略的就是目的，很多时候，如果 top up/ 增加贷款的量一上去，但是没有一个足够好的目的，就算收入和贷款比例再好，银行也不会批准申请。好比一个房子光有柱子但是缺少了屋顶，这个也不能成为房子。所以在银行逐渐缩紧贷款政策的情况下，申请贷款的时候有一个合理而明确的目的，会让申请加分不少。 下面来看两个例子。 案例 1 ：旧房翻新 客人有一个没贷款的投资房，价值 $60 万。抵押给银行，买了一个 $96 万的自住房。贷款 $105 万。请看下表（当时投资房贷款比例为 60% ） 投资   $      600,000.00 60%   $      360,000.00 自住   $      960,000.00 80%   $      768,000.00 ...