（旧帖，回顾用）关于储备银行最近颁布条文的一些个人看法

原文发布于
26/5/2015

过去两周一直在忙, 现在终于有时间坐下来整理一下思路,和大家分享一下我自己储备银行最近推出来的重磅炸弹了. (关于政府税收的文章, 不在此讨论.)
总的来说储备银行这次的基调有几个:

第一, 把投资者和低首付买家往奥市以外赶. 可以预见的是,奥市以外的主要城市,如基督城, 惠灵顿,哈米耳顿, 都应该从中受利. 其中我推测哈米耳顿应该首当其冲, 因为地理位置, 它就在奥市周边.

第二, 这个也是一直长期强调的, 把一些相对风险系数较高的投资者赶出场,留下相对优质的投资客继续操作 – 优胜劣汰, 自然定律. 这样一来, 为下次金融危机做好充分的软着落的准备. 从这点看来, 选择投资房的时候, 现在的大方向,在资金流允许的前提下, 选择升值潜力大的投资目标, 才能继续这个游戏.

第三, 这也是我觉得影响最大,且不定性最多的一点: 储备银行即将怎么去定性投资类型贷款; 将会对投资类型贷款作什么样的具体要求? 这些都是未知.



a)      文中提到, 在奥市的投资房贷款, LVR不能超过70%, 那么,问题来了, 怎么定性投资贷款? 举个例子. 先有自主房, 市价 100万. 没贷款. 然后用这个房子抵押, 买一个50万的投资房. 贷款50万. 以现在商业银行的看法,这时候的贷款比例是 33%. (50/150). 但如果从会计及退税角度来看投资房的话, 这个是100%的贷款. 储备银行怎么定义这种情况?
根据文中另外一段话, 这就是定义投资贷款的依据:

“Following a lengthy consultation process, we have decided that a residential property investor loan will be defined as any retail mortgage secured on a residential property that is not owner-occupied”

b)      如果, 笔者对上面那段话理解正确,跟着上面的例子走, 在贷款角度上来说, 可以把贷款组合改为: 自住房, 100万市价, 15万贷款, 15%贷款比例; 投资房, 50万市价, 35万贷款, 70%贷款比例. 那这样一来, 是不是符合了储备银行的要求呢? 答案是肯定的.
但是, 这就能解决所有问题? 如果细心阅读5月13号储备银行发出的通告的话, (打印版)文中第一页, 倒数第二段, 原文如下:

“Consistent with the LVR measures, the Reserve Bank is establishing a new asset class for bank loans to residential property investors. Banks will be expected to hold more capital against this asset class to reflect the higher risks inherent in such lending”

这里引起笔者注意的, 是黑体字部分, “hold more capital”, 这里, 储备银行究竟对投资贷款的”more capital”要求是什么? More much more 才算 more? 怎么从细节上去定性投资贷款,这些都是此次文中所没有提及的.  从这次出台的条文里, 隐约闻到要对投资贷款提价的一点点味道?如果真的是这样, 估计受影响的除了投资者以外, 还有在金字塔最底层的租房一族.

那究竟最后会有什么政策出台呢? 再根据文中所提及的:

“A summary of submissions received in response to the consultation will be released later this month, and details will be provided on the implementation of the new asset class, including on the proposed capital treatment of residential investor loans.”

所有的猜测,在过几天应该就会尘埃落定.到时候也会有这次政策的初型. 至于何时实施, 文中也有提到:

“The new asset class will take effect from 1 October 2015 for new lending, with a further phase-in period of nine months for the reclassification of existing loans.”


所以说, 再过几天,等初型出台之后,各位投资的朋友大概都会对此次新政策对自己的影响有所评估. 如果觉得现有贷款或者投资组合有调整空间的话, 从10月份开始的接下来9个月里头, 应该是时候抓紧时间调整, 把投资和贷款组合优化整合了.

总结
·         储备银行正在积极配合政府准备下一次经济危机的到来, 努力营造软着陆的条件.
·         储备银行积极鼓励在奥市以外的投资及置业.
·         现在一切对银行政策都只是猜测(包括笔者的猜测), 银行对投资贷款的具体要求会在月底出台初步计划.
·         新政策会在10月1号实施. 现有投资者应在2016年7月之前根据新政策调整现有投资物业及贷款组合

欢迎各种探讨交流,  请email 到: robbi.zeng@gmail.com

请注意, 文中都是我自己的观点, 和银行立场无关, 也不涉及到任何银行以后政策的走势. 仅供讨论娱乐.

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