带 term 的建地 怎么操作

过去一段时间，有不少客人问我同一个问题： 带 term的地怎么操作，怎么贷款。也有几个客人直接就上来跟我说要借钱在带term的地上建房然后卖掉。

所以这次，算是综合一下过去各种问题，做一个小总结/回答。希望帮到一些对带term的地有兴趣的朋友。

首先，最重要的一点，带term的地，就这块地而言，在没交割之前，原则上你不能就单独以这块地做抵押品给银行/金融公司来贷款。原因很简单，因为这块地还不属于你，你只是有在上面盖房的权利，所以你没有权利把这块地抵押出去。 这是大家最先需要弄清楚的。

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下面即将提到的，都不是一般性质的贷款，建议大家操作之前一定要了解好自身情况。而且本文仅供参考，以下任何一点均不构成投资或者财务建议。作者对任何因为本文所产生的后果一律不负责。

如果想得到更详细的个人贷款建议，请联系作者或者你自己本身的贷款经理或者中介。

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那么，带 term 的地，究竟应该怎么操作，简单一点的说，下面3种办法：

1.      有现金建房

如果你有足够的钱，去把整房子建起来，这是最简单直接的做法。在地要交割的时候，不管你房子是否已经预售出去，你都可以用地+已经建成（或者接近完工）的房子一起来做抵押物，抵押给银行或者金融公司来套取足够的现金把地给交割下来。当然，前提是地+房子（成品或者半成品）当时的价格符合当时对贷款比例的要求。

至于是从银行贷还是从金融公司贷，这个就要视乎很多情况而定了。需要考虑的情况包括，房子预售与否，房子的建筑进度，贷款人的收入，项目未来方向， 等等。这些都会影响到最终的贷款结果和究竟适合在哪边把钱借出来。

2.      没钱，但有其他物业

在这种情况下，还是有可能把建房的钱借出来的。主要是看贷款人本身在其他房产上已经有多少贷款，在哪边贷，收入如何等等。因为变量很多，所以就不一个一个case分析。但是总的思路，就是在其他房产equity足够好的前提下，通过不同的操作方式，释放出足够的equity，转化成足够的，可以操作的现金来把房子建起来。

同样的，在这种情况下，等到地要交割的时候，和上面啊第一个情况类似，根据提到的各种实际情况，再把地的钱运作出来。具体怎么运作，因为中间变量也是很多，所以就不一一详细分析。但是，只要有足够的equity在现有的物业里面，的确是有操作的可能性的。

3.      只有一小部建房的现金，没有其他物业

遇到过几个刚开始操作带term的地的builder, 面临着同样问题。在这种情况下，根据进度，如果地+当时房子的价钱足够的话，可以尝试把交割日期提前，然后按照地+房子（半成品）抵押给银行或者金融公司，根据时机进度申请建筑贷款。

**************************************必须留意*********************************

再次声明！上面的三种情况，都属于相对复杂，不是平时一般性质的贷款，尤其2和3，如果你对带term的地有任何意向，我强烈建议你在行动之前，和你的贷款经理或者中介沟通。而且必须是有经验的贷款人。如果操作不当，最好的情况是会让你错过一个好的项目，最坏的结果或许就是所谓的烂尾楼或者更严重了。 因为这个不是一般性质的贷款，我再三强调，大家必须商量清楚，知道自己的计划是什么，然后再去进行。