2017圣诞长文 - Part one - Who owns New Zealand now?
最近看了一部三台播放的纪录片，<<who owns New Zealand now>>，挺有感触的。里面涵括了一些最近比较热点的话题。直接上链接。有兴趣的可以去看看。
借着这个时间，自己也总结一下我看完这个纪录片的一些观后感和对现在 市场的一些感悟。
片子一开头提到一些数据，摘录一下：
-25 years ago, 74% of all New Zealand households lived in their ownhome
- Today is 64% and falling.
- 41k homeless, 2016
的确，home ownership的百分比的的确确是在减少，房价上升的速度远远超过工资增长的速度 （Since 1963, wage up 59%, house price up 280%）。为什么？海外买家的错？华人炒房？还是其他原因？片子没有直接给出答案，而是给了一个真实例子：
（片子）作者的父母，两人都是普通工人：母亲是工厂员工，爸爸是邮局的。当时凭着5%的首付，买了地，自己盖了新房住。这就是当时60年代的情况。为什么能做到呢？因为当时还是姓公的银行（邮政银行）给了3%的利率，40年超长的贷款年限。帮助作者的父母完成了他们的住房梦。
然后，片子说到了7，8十年代开始，房价飙升的速度远远超过了工资增长的速度。然后，片子又列了两个数据：
- 1979年的时候，一个普通老师的工资$17,360, 一个议员的工资 $18,000可以说是相同级别的。
- 2017年，一个普通老师的工资，大概在 $78,000,一个普通议员，大概是 $160,024
什么原因造就了两个本来收入相当的行业，现在一下子拉开了差距？ --自由市场经济，Neoliberalism.
时间回到 1984年，新当选的总理（不说是哪个党了）跟（米国）风，开始提倡减少政府干预 （Neoliberalism）,提倡开放市场。从那个时候开始，按照片中话来说，新西兰的经纪系统从一个 regulated 的情况，开始改变，包括整个新西兰银行系统也在改变。各个澳资银行开始不断进驻本地，开始瓜分房贷市场。从那时候开始，房价就进入了上升期，然后再到近代的一两次暴涨。片中都有曲线图。大家都可以看看。
然后再看看海外资金，随着国门的打开，市场自由经济的发展，在加上新西兰本土的自身优势。自然而然的就吸引了海外资金，留学生以及移民的涌入。到现在为止，有没有具体的数据显示这些因素对房价的影响呢？答案是有和没有。各个不同的机构都有不同的数据，当然解读也不一样。所以最简单的答案，到现在为止就是：影响肯定有，但到什么程度，不知道。
片中还提到一点，虽然一直提倡要提高supply, 但是不是提高了supply在现在的市场情况下，价钱就能下去？买家就一定买得起呢？究竟什么是“affordable”?很明显就是在过去自由市场的影响下，房价增长的速度已经是工资增长的速度遥不可及的了，其中一个因素就是建筑成本的提高。所以如果在任何东西都不改变的前提下盲目增加supply,很有可能就是建起来的房子没人买—因为还是买不起。
还有一点要提出的，所谓的自由市场，房价增高，很多时候都会把问题归咎在上面说的那些群体上面，片中也稍微提到一个人群很多时候是被忽略掉的。那就是卖家。卖家在卖房子的时候，是卖给最需要这个房子的人？还是给钱给得最多的人？答案连傻子都知道。
总结了一大堆房价上涨的原因和问题，片子后面也提到了各种解决方案，也引用了意大利和德国的一些例子。片中有一部分是在意大利的都灵采访其中一个设计师，这位设计师的回答和我之前一些文章说的很相似，所谓的住房问题，其实是人们的意识形态/心态 的问题：什么是“住房“什么是”家“ ？长期以来我都有一个观点，那些所谓几百一千平的地上盖个房子的”kiwidream” 已经不切实际了。让国家的整个经济系统开倒车回到以前的那个年代已经不实际。作为整个经济系统里面的非常微小的一份子，普通大众，甚至政府能做的就是改变想法，想出新办法来适应。其实很多年前，达尔文已经提早预警了现在的情况。因为他说了一句”适者生存“。
到这里，根据片子的一些观点，加上自己这几年有限的知识，小小的总结一下目前的情况：
- - 房价在过去几十年的时间内（比起收入）的确是暴涨，特别最近这一轮涨幅里面。
- - 房价的暴涨，原因是综合性的。最大的原因不能单纯归咎在海外资金或者是炒房人身上。归根究底，当时政府选择了自由经济市场的路子，给各行各业带来了不少好处。现在的状况是一个不可逆转的结果。往前走的方法是大家找出方案应对而不是一味指责是哪方的责任
- - 在收入增长率远远不及房价增长率，加上建筑成本不断上涨的前提下，盲目增大房屋供应量结果未必会对homeownership有重大改观。因为房子还是买不起。
- 片中提到一些提议我感觉挺有建设性的，这里提一下，再加上我自己一直都坚持的解决方案包括：
- - 政府是时候着手建立一套健全体制去管制，监控，测量海外资金对房市的影响 （这个从上一届政府就开始着手做了）。
- - 通过各种手段，包括媒体，政策干预，改变人们对“家“对所谓”kiwidream”的观念的改变。家，不再是一个房子在一片几百一千平米大地上。让大家接受高密度住宅和公寓式住房。
- - 建立机制控制公寓质量（我以前文章提过，有兴趣可以翻阅）。
- - 私人投资商/政府/ 私政联合，推出共同拥有机制（德国的Cooperativehousing，或者类似rentto buy）
- - 私人投资商/政府/ 私政联合，超长期租约机制
结语：
这部片子，从不同角度看，或许会看出不同的结论。个人感觉片子从始至终没有指名道姓把问题推到任何一方。从不同角度提出了各种看法，在结尾提出一些解决问题的方案。有些方案或许太极端。但是，看完整部片子之后会让人很受启发，对新西兰本地房市有更加深刻的思考。我觉得如果大家对房市有研究的习惯的话，一定要看。
（好吧，结语我也觉得自己在写影评，过几天会完成圣诞长文的第二部分，关于最近市场政策的回顾和未来房市的展望。欢迎大家继续关注）
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