罗比议贷

过去的一个月里因为看世界杯，笔者基本销声匿迹。这几天该补觉的补觉，该做事的做事。总算可以收心养性坐下来好好写东西了。 最近见了两组客人，情况都很类似：两组都是需要借超过80%贷款比例的买家，而且收入都是可以的，乍一看上去想申请到他们期望中的贷款量都很有希望。 但是仔细一看，愿望和实际情况总是有那么一点点差距。 所以想借着这两组客人的情况，和大家很大略的讲述一些会影响到申请人贷款额度的一些细节—特别是对于借超过80%的客人： （请留意，下面谈到的细节，仅从参考，具体贷款要求根据银行政策随时有变，最终政策以银行为主） 首先，说说哪些因素可能会降低贷款额度影响的： 自动转账（Automatic Payment – AP） 自动转账的内容各有不同。但是只要看到是AP，申请贷款的过程除非有特别的解释，很多时候这个都会看成是 fixed outgoing。 这样一来，AP是减低每个月净收入的最直接打击。而且“AP” 这个备注在流水账上面很好分辨出来。笔者曾经见到过一些很容易被贷款人遗忘的自动转账的内容有： Gym membership (健身房会员), monthly charity donation （每月固定的慈善机构捐款），甚至是给自己孩子的赠与/固定零花钱， 短期债务 （short term debt） 审批贷款过程中，所谓的短期债务，包括（不局限于）下面这些：信用卡，私人贷款，分期付款，车/船贷 ，商家发放的信用卡/ store card（例如： farmers, the warehouse的信用卡）。 很多时候客人有一个误区，就是譬如申请了一张信用卡，但是一直没用，也不觉得是个问题。根据最新的贷款政策，银行现在是直接把额度计算在内，就是说，就算你没用一分钱的额度，银行也会按照额度的百分比来算每个月和这个额度相应的开销。而且关于 store card 这部分，有的客人申请过，但最终没接受这个store card, 这里也会留下一个credit check的记录。通常也需要解释。 固定花费 这里说的固定花费指的是在流水账上看的到的一些有规律的支出。 比如，客人以前借了朋友一些钱，没有任何法定文件，但是固定周期内定额转账，把一部分钱返还给朋友，这...

就在上周，各大本地媒体出现了一则貌似非常震惊的关于海外买家新闻。大意就是说，根据2018年前三个月，新西兰统计局的数字，奥克兰（中区）有20%的房子被海外买家买走了。 乍一看，的确是一个触目惊心的数据。然后一些别有用心的政客更加借助这个数字借题发挥把房价暴涨，本地人首次置业难的长久社会问题，各种各样的锅都扔给了海外买家（华人）。然后再继续花式高歌颂德本届政府的英明，大力落实禁止海外买家，造福首次置业者云云。 当笔者继续把其中一个网站（interest.co.nz）的文章读完之后，发现了很多值得深思的地方。 首先，这个20%是不是真的呢？为什么上一届政府会有3%的数据呢？说白了其实都是一组数字游戏。原文是这样子的： 20% 这个数字的来源，是奥克兰Wairemata，也就是常常我们说的中区中的中区。其中一些区包括(CBD – 商业中心，Grafton, Herne Bay, Ponsonby, Westmere) 根据新闻说的，这几个区是全国范围内房价的高端区域。 看到这里，如果硬是要把海外买家和首次置业的问题拉起来的话，其实稍微有点常识的都已经大概知道是怎么一回事儿了。然后，笔者再做了进一步调查。这几个区里面，挑了几个来看看实际情况，下面的数据，都是从QV上面出来的： 首先登场的是Ponsonby: 过去三个月的中位价，184万 接下来登场的，Herne Bay 中位价：270万 再来一个，Parnell 中位价：167万 来一个正常点的，Grafton (包括Symonds St 上的公寓) 中位价：54万3 好了，列了些数据出来，显而易见，这些所谓奥克兰中区的房子，是不是首次置业者的方向呢？ 显然不是！ 以一个普通家庭的收入，如果把上面这几个区作为首次置业的目标，基本上可以说是不切实际的。 既然这样的话，“ 海外买家把房价推高，从而导致首次置业的本地人失去拥有一个家的梦想落空 ” 这个说法 我个人觉得是完全站不住脚的。 这就是彻头彻尾的一个带有政治色彩/目的的口号！ 我们华人不背这个锅！ 再且，大家注意一下列出来的四个区的成交量总共54个。在这些数字里面，20%的概念，就是11个。甚至可以...

Air BnB  是最近几年火得一塌糊涂的一个词语。作为出租房的另外一个选择，笔者身边很多投资的朋友都纷纷做起了 AirBnB 的生意。今天早上见客人的时候也恰好聊起这个话题。所以有感而发，借个机会稍稍聊一下这个话题。 有一点需要注意，本文初衷抛砖引玉，内容及数据均为笔者搜录所得。不能作为个人的投资建议。以下为正文。 和一般投资房一样， AirBnB  的 选址 非常重要，一些选址好的 AirBnB,  例如在 City  的公寓，据说一年下来有大概 80% 的居住率。 下面列举一些最近笔者通过不同途径网罗到的一些数据，从这些数据里面，应该可以窥探到这个市场目前的情况： -         目前新西兰正规统计的 AirBnB 的数量在 3 万 7 千左右。 比去年同期增长 61% -         AirBnB 的客人 从去年的 69 万，增长到今年的 146 万 。 -         去年新西兰 AirBnB 市场按照收入统计，在 5500 万，其中 奥克兰和皇后镇 地区是龙头，分别各占 2200 万和 1700 万。 -         一个普通的 AirBnB ，一年收入在 $4,200 左右 （数据来源 WestpacRednews, May 2018 ） AirBnB  和贷款 然而问题就来了，曾经有一个客人和笔者说，他暂时没有收入能不能一下子买几个公寓，和银行说我这些都是要做 AirBnB,  然后根据估算的收入来做贷款？这个想法非常的新颖。但是有一点要注意的是，根据贷款政策要求，一个成型的 AirBnB  房产配置的收入，是被认为 生意收入 。所以银行没可能按照上面那位客人的想法去批出所需要的贷款。但是对于足够资本的客人来说是可能通过投入一定的资金，从小规模的 AirBnB 开始运作一步一步的扩大自己的生意的。具体的操作方式，要根据自...