贷款101：申请贷款前不能忽略的细节
过去的一个月里因为看世界杯，笔者基本销声匿迹。这几天该补觉的补觉，该做事的做事。总算可以收心养性坐下来好好写东西了。
最近见了两组客人，情况都很类似：两组都是需要借超过80%贷款比例的买家，而且收入都是可以的，乍一看上去想申请到他们期望中的贷款量都很有希望。
但是仔细一看，愿望和实际情况总是有那么一点点差距。
所以想借着这两组客人的情况，和大家很大略的讲述一些会影响到申请人贷款额度的一些细节—特别是对于借超过80%的客人：
（请留意，下面谈到的细节，仅从参考，具体贷款要求根据银行政策随时有变，最终政策以银行为主）
首先，说说哪些因素可能会降低贷款额度影响的：
自动转账（Automatic Payment – AP）
自动转账的内容各有不同。但是只要看到是AP，申请贷款的过程除非有特别的解释，很多时候这个都会看成是 fixed outgoing。
这样一来，AP是减低每个月净收入的最直接打击。而且“AP” 这个备注在流水账上面很好分辨出来。笔者曾经见到过一些很容易被贷款人遗忘的自动转账的内容有： Gym membership (健身房会员), monthly charity donation （每月固定的慈善机构捐款），甚至是给自己孩子的赠与/固定零花钱，
短期债务 （short term debt）
审批贷款过程中，所谓的短期债务，包括（不局限于）下面这些：信用卡，私人贷款，分期付款，车/船贷 ，商家发放的信用卡/ store card（例如： farmers, the warehouse的信用卡）。
很多时候客人有一个误区，就是譬如申请了一张信用卡，但是一直没用，也不觉得是个问题。根据最新的贷款政策，银行现在是直接把额度计算在内，就是说，就算你没用一分钱的额度，银行也会按照额度的百分比来算每个月和这个额度相应的开销。而且关于 store card 这部分，有的客人申请过，但最终没接受这个store card, 这里也会留下一个credit check的记录。通常也需要解释。
固定花费
这里说的固定花费指的是在流水账上看的到的一些有规律的支出。
比如，客人以前借了朋友一些钱，没有任何法定文件，但是固定周期内定额转账，把一部分钱返还给朋友，这种一般也是对贷款有一定影响。
还有另外一些经常大家给忽略掉的就是保险的开销。这里包括车保，财产保，健康医疗。这些具体开销，在很多银行现有的贷款政策下都会按照实际情况来估算。
工资单
有时候，工资单上记录的一些细节，也是很容易被遗忘掉的。例如：学生贷款（学生贷款很奇妙，文章后面会稍微细说），Kiwisaver 里面扣除的钱按照现在银行的政策，这些开销也会降低你的收入。
还有另外一些就是公司有时候会给员工提供一些福利，譬如打折的保险，打折的停车位诸如此类的。但是员工必须要在工资单上直接扣除这些费用。
很多时候这些直接体现在工资单上的开销，都会被视为影响收入的因素。
好了，说完了一些有负面影响的因素之后，我们再看看有正面帮助的因素：
好的账户流水习惯
这里说的好习惯指的是账户不要经常透支和不要有很经常的所谓“政治不正确”的一些开销，例如Skycity, TAB,甚至是过多的酒铺开销。
如果平时经常透支，申请一个透支的额度吧，只要把透支额控制在透支额度以内，也是可以接受的。
储蓄习惯
存钱，这两个字眼可能和大多数本地人沾不上边。所以一个良好的，有迹可循的储蓄习惯，会让你在贷款审核过程中相对的增加一点好感。而且定期定量的存钱，会给你营造一个善于理财的形象。
另外一点，如果是需要借超过80%以上的客人，在多数银行现有政策里面，你的首付里面，必须最少5% 是要通过自己的存款拿到，而不是说全部首付都靠赠与形式获得的。这点切记。
近期清理完的债务
对，没错，如果你近期有一些刚刚还清的债务，例如：车贷，个人借贷（personal loan) 诸如此类的贷款，务必要提起。
因为这样可以体现出你一定的还款能力。而且考虑到有一些贷款的利率是比房贷利率高很多的。所以这些都可以作为展现你还款能力的其中一部分材料。
*学生贷款*
学生贷款是个很神奇的东西。按照现在来说，这个是免息贷款。但是还款部分要从工资直接扣。
有时候客人问我，好不好把首付里面的一些钱把学生贷款还清了再申请？
答案是因人而异。因为长远来说，首付少了一部分钱，这部分钱就是要借出来了。这样做最大的坏处就是本来无息的那部分钱，现在倒要付利息了。但是工资单上还学生贷款的那部分开销就没有了，也就是说净收入提高了。那究竟还还是不还好呢？还真要看个人情况。
结语
好了，总结了一些影响贷款的因素，希望能给大家带来一些启示。客人有时直接跟我说，我的收入是XYZ，能不能贷到ABC。
很多时候我的回答都是要细看了实际情况才能知道。上面列举的就是其中要细看的实际情况的一小部分。
至于还有其他因素，因为真的因人而异，就不一一列举了。
大家想更加确切的了解自己现在的贷款能力到哪里或者想知道怎样在贷款钱做好准备，欢迎大家和我联系。
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