（旧贴-2015） 对于3月5号储备银行关于投资房贷款询意的一些看法

原文发布于：
7/3/2015 - 现在回头看来，貌似自己当时预测得也蛮准得啊！！  😀 得瑟了， 特别“未来展望” 那里，全中啊！！ 神预测！！ 都给highlight 起来了。


作为业内人, 对于这两天的新闻, 有感而发, 觉得有必要写点什么. 当然,作者不是学术界精英,仅当抛砖引玉, 如果没记错,这是我在sky第一次发表这么强烈自我观点的文章. 欢迎各位同行及投资者讨论指教.
免责申明: 本文是作者以个人名义所为,不代表银行对此次询意之立场. 也不构成任何投资建议.仅作交流娱乐讨论之用途.


大背景:
政府需要控制房价的呼声由来已久, 从刚开始的光说不做, 到后来的LVR speed limit (限速令),加快新房审批过程, 直到今天. 在作者看来,政府的用意是想通过控制投资者的风险承受能力, 加大房屋供给, 从而起到给市场降温的作用.
作者认为, 一开始所颁布的限速令, 可谓功过参办: 对市场有一定的积极的,和负面的影响.在此就不深入解释了, 简单的总结起来,就是限制风险, 硬性增加小型投资者的储备基金, 从而提供了软着落的条件. 然而, 事情总有两面, 限速令的实行, 从另外一方面看来, 也给很大一部分首次置业的本地人, 设置的很多无法逾越的鸿沟.


发展过程:
自2013年10月1号, 限速令颁布之后, 市场上其实得益的是小型乃至中型的投资者. 房价并没有完全被限速. 而且, 另一方面, 加快新房审批过程的这一手段见效慢, 所以,紧接着限速令的颁布, 储备银行提出了新一轮面向本地银行的征询. 当时的征询文, 提及了如何定性投资房, 及投资房贷款. 按照当时的征询文, 里面大约提到的方案有两种, 一,是按照房产数目, 例如五个房产,或以上.  二, 是按照还款资金的来源(是否依赖租金维持).
当时市场的反映各有不同, 总结起来的是, 按照第一种方法来算的话, 漏洞很多,且不公平. 例子, 一个在奥克兰, Epsom 的房子, 上百万, 但是看看其他地方,例如 tokoroa, 一个房子几万快. 而且房产拥有者这上面, 可以作文章的空间不少. 所以作者和业内人士讨论的时候, 也觉得第二种方法相对可行. 但是否真能起到降温左右, 持保留态度.


3月5号之进展:
两天前, 作者在吃饭的时候, 一条储备银行的新闻占据了大半的心思. 这次, 是根据上次的征询意见之后, 再作一次征询, 用意为明确什么算是民用物业投资贷款. 征询提出三种潜在定义如下:

if the mortgaged property is not owner-occupied; or
if servicing of the mortgage loan is primarily reliant on rental income; or
if servicing of the mortgage loan is at all reliant on rental income.

由此看来,无论这轮的征询结果如果, 我们都可以抛弃按照物业数目的看法, 而转向上次提到的还款资金来源的方向去思考. 无论结果是选择其一; 其二; 或者混合, 未来银行对民用物业的投资贷款的政策, 将被上面三行文字左右.


未来展望:
政府对于民用物业的投资贷款有所动作,这是势在必行的事情, 至于怎么去执行, 现在没定论. 但其实能做的手法, 作者认为也就几种. 市场上讨论得最多的包括:
1.      提高投资贷款的利率
2.      加大审批难度
3.      加大对投资者资金投入的要求.


至于对市场的影响, 作者归为下面几点:

1.      租金上涨.
最初期影响, 随着贷款成本的上涨, 特别对于现在的投资者来说. 涨租势在必行.

2.      市场上会慢慢出现相对较多入门级的房产
高成本情况的出现, 随着时间推移,大浪逃沙, 前期一些承受了相对较高风险的投资者 (贷款比例较高), 很有可能会减少手上的一些投资房. 此时, 这些相对低价位的房产, 会成为首次置业,及一部分承受着较低风险的投资者的目标. 注意, 因为竞争及通货膨胀的存在, 作者不认为会有崩盘或者集体恐慌性抛售之现象.

3.      海外买家
由于对还款资金来源的限制, 纯海外买家(不包括例如,陪读妈妈, 完全现金买家一类的客人)的成本也会立即增长. 作者预测, 虽然不能完全限纯海外买家购房的欲望, 但是, 由于成本的上升, 纯海外买家的热情会受到一定打击, 其购买房产的数量也会减少. 例子,现在买家有现金买一套房子,从投资角度出发, 买家会选择买两套, 各付一半首付,其余贷款.在新政策下面, 这类买家可能就只用现金买一个.

4.      未来市场
在各种政策不断完善的前提下, 未来新西兰/奥克兰 房地产市场必定慢慢走向平稳上涨的道路. 同时也会慢慢的有相对多一点的初级房产供应给首次置业的本地买家, 海外买家(需要贷款的)在市场的占有率不会立刻减少, 但活动会相对慢慢减弱. 由于小,中型投资者在政府政策的硬性规定下, 承受风险的能力会慢慢增大(LVR减低), 对于整个市场提供了在下一次经济危机发生时软着落的条件. 但作者再次强调, 因为各种政策, 政府及银行的配合, 市场出现恐慌性抛售, 大幅度崩盘的可能发生近乎为零.


总结:
政府及银行在不断的完善本土房地产市场. 小,中型投资者在硬性规定下, 承受风险的能力慢慢增大, 从而为下一次经济危机的软着落做好准备. 首次置业者在未来会有更多机会拥有自己的房子, 不过也面临着一部分投资者的竞争. 纯海外买家在市场上的活跃程度会逐级降低从而为本土买家提供更多的选择.


相关资料:
Consultation Paper: Review of bank capital and adequacy requirement for housing loan and internal models processes: http://www.rbnz.govt.nz/regulation_and_supervision/banks/policy/5463896.pdf
Limits for high-LVR mortgage lending: http://www.rbnz.govt.nz/news/2013/5406716.html

关于作者:
Robbi Zeng. 小型房地产投资人, 现任Westpac银行奥克兰流动贷款经理.
2001年到新西兰,在Avondale College留学. AUT商科毕业后任职过电信公司客服及高级客户经理. 后转投新西兰银行(BNZ)任职Personal Banker.

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