圣诞长文： hobsonville, 利率 和市场 那些事儿
原文发布日期
20/12/2016
===========================免责声明============================
以下所有内容，均属于个人观点，并非投资建议，和任何银行无关，更加不代表任何银行的观点和立场。如果读者根据文中的观点进行投资操作，其中产生的一切损失或利益，本人既不负责。 说的简单点，也就是广州话说的： 纯属吹水。
有段时间没上来长编大论了，最近hobsonville那边挺热闹的，因为自家也有个房子在建，本来想就写点关于hobsonville 那边的事情和大家分享。但脑袋里又涌现了一大堆乱七八糟的，所以现在就一大堆全写出来吧。
=============关于Hobsonville==================
首先（应一小部分人要求）澄清一下， hobsonville 里面 hobsonville POINT 和 最近开始交接的那堆地，是不以一样的。现在已经基本建好的 (大概已 clark rd为界)，是一开始政府开头圈出来的地，指定几个大公司去操作开发的。叫 hobsonville point。现在陆续交接的（clark rd以南） scott rd，那里叫 scott point。是私人开发商操作的。 为什么分得这么清，下面再慢慢说。
自家的房子，现在BC刚递上去，目前为止，和很多前辈，同行聊过。Hobsonville建房最大的差别和挑战在于 homestar。在买卖hobsonville房子的过程中，经常会听到中介说这个房子是6星级标准。我自己一开始也以为这个6星级是很豪华的意思。但是通过这次的项目，发现原来6星级并不是那么一回事。homestar说的6星级，是根据房子本身设计，用料，以及施工过程是否环保节源来决定的。平级从0 – 10星。 6星级来说，算是中上一点。说得简单点，住在一个6星级的房子里未必这个房子就是很豪华，不过长远来说，房子本身的各种节水，节电，节空间的属性，还是能给买家带来好处的。
举些具体的例子，在整个homestar评分过程中，能给房子加分的一些项目，例如：洗碗机，厕所，冰箱 这些日常用的，如果是产品的节水/电等级够的话，加分。这些是对最终买家有好处的。而其他一些评分项目对买家没联系的，例如，建筑过程的垃圾管理，这个也能加分，但对买家的意义不大。至于详细homestar的就不一一说明了，东西很多。只是想和各位以后的潜在买家说，那边的6星级，不一定是豪华的6星，而是可持续发展，环保节能的6星。
对于像我们在那边做项目的，很明显，因为有这个6星级要求，建筑成本也有所提高。一直有人鼓吹1300-1500在那边能建。这个我就不评论了。我只是借这个机会，弱弱呼吁一下各位建房的老板，希望大家真的能按照homestar这个要求好好的建，不要为了蝇头小利走捷径，到头来把scott point做坏就不好了了。
说到这里，可以联系到前面，为什么有人非要把scott point和hobsonville point分得这么开。其实在过去一年时间里面，因为工作关系，有很多机会接触那边的人，在各种谈话中能感觉得到 hobsonville point 里面的，隐隐约约感觉得到有一小部分人有点看不起 scott point的，因为 hobsonville point 是政府的项目，本地著名建筑公司建的房子，所以肯定比你们scott point的好。类似这种看法。所以我说, 在scott point 准备建房的华人老板们，加油吧，咱们不能被别人看扁了。虽然我不能控制别人，但自家这个项目，我绝对不会比隔壁的差。至于在 hobsonville point 里面的是不是所有房子都真的就没问题，这个我也不评论了，等住那边的业主们自己来说吧。
最后，多啰嗦一句，如果我是买家，除了看房子是谁建的之外，我还会看这个房子的 homestar assessor (评分公司) 是谁，还有屋主当时是怎么和评分公司沟通的。因为homestar assessor 有好多，评分过程也不一样。我现在做的，是全程监控，房子一些重要的地方用料什么的，在买之前都会和评分公司沟通交流，力求规规矩矩的办下来。
如果有童鞋想和我讨论那边的事情，欢迎加我微信。
=================关于利率==================
今早看到新闻，anz 的利率全线提高。。可以比较肯定的说，这基本只是个开始，接下来起码一年以内基本看涨，理由如下：
1. 银行成本提高
这里面因素很多，不一一分析了。需要大家， 特别是投资者，一定一定务必要准备好应急基金，我以前的帖子说过了，银行很有可能会在商业贷款和自住贷款之间设一个投资房贷款，定价也会从中体现。。。其实，部分 bnz 的客户很快就会收到信关于投资房贷款这个事情的。所以大家一定要准备好。
2. 银行利润压缩
经过前一两年不断的价格战，很多大银行刚刚发出来的财报基本都不太理想。今年的基调是提高利润。所以，如果下次你去银行做一些比较偏门的贷款 (例如过桥贷款，建筑贷款) 的时候，就算银行开始收几百块申请费，也千万不要惊奇。
3. 没（这么多的）钱可借。
现在很多大银行都强调定存；说得简单点，过去这两年，子弹打得比拿进来的多，所以在有限的资源里，银行要争取最大利润。
===================关于房市预测============
昨晚和一美女朋友吃饭聊起这个，我的观点一直是： 市场会进入一个相对平稳期。任何突变的几率很小，原因：
1. 政府和RBNZ（储备银行/央行）需要维护本地经济系统的稳定。而不是要保证居者有其屋或者劫富济贫，过上幸福的社会 主义生活。
2. 经过这几年的摸索，RBNZ 其实已经有足够的 工具去调控市场行为。工具包括： LVR 限制，对银行储备资本（capital）的要求 etc..
3. 利息进入上升期，从侧面限制了市场贷款的欲望。
4. 退一万步，如果市场有任何突发性的变化，RBNZ可以随时进行政策上的调控，例如：（在房价继续飙升的情况下）增加投资者首付要求，DTI（尚未被政府批准，但RBNZ一直不遗余力的push）； (在房价迅速下滑的情况下) 减低投资者首付，减低银行资本要求，甚至去除LVR 40/60 和 20/80 的限制。 如果大家有一直留意RBNZ的文章，他们其实提到过所有调控工具，都是随时review的。说得简单粗暴一点：我爱咋玩就咋玩。。
需要重申一点的是，政府和RBNZ，首要任务是维护经济体系，要它稳定，而各大商业银行，要维护的是股东利益，要控制自身企业的风险系数。所以任何广告语关于 “我们要打压投资者”，“我们要本地人居者有其屋”类似的口号，基本都是煽情的广告语或者是政客拉票的工具而已。
20/12/2016
===========================免责声明============================
以下所有内容，均属于个人观点，并非投资建议，和任何银行无关，更加不代表任何银行的观点和立场。如果读者根据文中的观点进行投资操作，其中产生的一切损失或利益，本人既不负责。 说的简单点，也就是广州话说的： 纯属吹水。
有段时间没上来长编大论了，最近hobsonville那边挺热闹的，因为自家也有个房子在建，本来想就写点关于hobsonville 那边的事情和大家分享。但脑袋里又涌现了一大堆乱七八糟的，所以现在就一大堆全写出来吧。
=============关于Hobsonville==================
首先（应一小部分人要求）澄清一下， hobsonville 里面 hobsonville POINT 和 最近开始交接的那堆地，是不以一样的。现在已经基本建好的 (大概已 clark rd为界)，是一开始政府开头圈出来的地，指定几个大公司去操作开发的。叫 hobsonville point。现在陆续交接的（clark rd以南） scott rd，那里叫 scott point。是私人开发商操作的。 为什么分得这么清，下面再慢慢说。
自家的房子，现在BC刚递上去，目前为止，和很多前辈，同行聊过。Hobsonville建房最大的差别和挑战在于 homestar。在买卖hobsonville房子的过程中，经常会听到中介说这个房子是6星级标准。我自己一开始也以为这个6星级是很豪华的意思。但是通过这次的项目，发现原来6星级并不是那么一回事。homestar说的6星级，是根据房子本身设计，用料，以及施工过程是否环保节源来决定的。平级从0 – 10星。 6星级来说，算是中上一点。说得简单点，住在一个6星级的房子里未必这个房子就是很豪华，不过长远来说，房子本身的各种节水，节电，节空间的属性，还是能给买家带来好处的。
举些具体的例子，在整个homestar评分过程中，能给房子加分的一些项目，例如：洗碗机，厕所，冰箱 这些日常用的，如果是产品的节水/电等级够的话，加分。这些是对最终买家有好处的。而其他一些评分项目对买家没联系的，例如，建筑过程的垃圾管理，这个也能加分，但对买家的意义不大。至于详细homestar的就不一一说明了，东西很多。只是想和各位以后的潜在买家说，那边的6星级，不一定是豪华的6星，而是可持续发展，环保节能的6星。
对于像我们在那边做项目的，很明显，因为有这个6星级要求，建筑成本也有所提高。一直有人鼓吹1300-1500在那边能建。这个我就不评论了。我只是借这个机会，弱弱呼吁一下各位建房的老板，希望大家真的能按照homestar这个要求好好的建，不要为了蝇头小利走捷径，到头来把scott point做坏就不好了了。
说到这里，可以联系到前面，为什么有人非要把scott point和hobsonville point分得这么开。其实在过去一年时间里面，因为工作关系，有很多机会接触那边的人，在各种谈话中能感觉得到 hobsonville point 里面的，隐隐约约感觉得到有一小部分人有点看不起 scott point的，因为 hobsonville point 是政府的项目，本地著名建筑公司建的房子，所以肯定比你们scott point的好。类似这种看法。所以我说, 在scott point 准备建房的华人老板们，加油吧，咱们不能被别人看扁了。虽然我不能控制别人，但自家这个项目，我绝对不会比隔壁的差。至于在 hobsonville point 里面的是不是所有房子都真的就没问题，这个我也不评论了，等住那边的业主们自己来说吧。
最后，多啰嗦一句，如果我是买家，除了看房子是谁建的之外，我还会看这个房子的 homestar assessor (评分公司) 是谁，还有屋主当时是怎么和评分公司沟通的。因为homestar assessor 有好多，评分过程也不一样。我现在做的，是全程监控，房子一些重要的地方用料什么的，在买之前都会和评分公司沟通交流，力求规规矩矩的办下来。
如果有童鞋想和我讨论那边的事情，欢迎加我微信。
=================关于利率==================
今早看到新闻，anz 的利率全线提高。。可以比较肯定的说，这基本只是个开始，接下来起码一年以内基本看涨，理由如下：
1. 银行成本提高
这里面因素很多，不一一分析了。需要大家， 特别是投资者，一定一定务必要准备好应急基金，我以前的帖子说过了，银行很有可能会在商业贷款和自住贷款之间设一个投资房贷款，定价也会从中体现。。。其实，部分 bnz 的客户很快就会收到信关于投资房贷款这个事情的。所以大家一定要准备好。
2. 银行利润压缩
经过前一两年不断的价格战，很多大银行刚刚发出来的财报基本都不太理想。今年的基调是提高利润。所以，如果下次你去银行做一些比较偏门的贷款 (例如过桥贷款，建筑贷款) 的时候，就算银行开始收几百块申请费，也千万不要惊奇。
3. 没（这么多的）钱可借。
现在很多大银行都强调定存；说得简单点，过去这两年，子弹打得比拿进来的多，所以在有限的资源里，银行要争取最大利润。
===================关于房市预测============
昨晚和一美女朋友吃饭聊起这个，我的观点一直是： 市场会进入一个相对平稳期。任何突变的几率很小，原因：
1. 政府和RBNZ（储备银行/央行）需要维护本地经济系统的稳定。而不是要保证居者有其屋或者劫富济贫，过上幸福的社会 主义生活。
2. 经过这几年的摸索，RBNZ 其实已经有足够的 工具去调控市场行为。工具包括： LVR 限制，对银行储备资本（capital）的要求 etc..
3. 利息进入上升期，从侧面限制了市场贷款的欲望。
4. 退一万步，如果市场有任何突发性的变化，RBNZ可以随时进行政策上的调控，例如：（在房价继续飙升的情况下）增加投资者首付要求，DTI（尚未被政府批准，但RBNZ一直不遗余力的push）； (在房价迅速下滑的情况下) 减低投资者首付，减低银行资本要求，甚至去除LVR 40/60 和 20/80 的限制。 如果大家有一直留意RBNZ的文章，他们其实提到过所有调控工具，都是随时review的。说得简单粗暴一点：我爱咋玩就咋玩。。
需要重申一点的是，政府和RBNZ，首要任务是维护经济体系，要它稳定，而各大商业银行，要维护的是股东利益，要控制自身企业的风险系数。所以任何广告语关于 “我们要打压投资者”，“我们要本地人居者有其屋”类似的口号，基本都是煽情的广告语或者是政客拉票的工具而已。
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