罗比议贷

过去一段时间，有不少客人问我同一个问题： 带 term 的地怎么操作，怎么贷款。也有几个客人直接就上来跟我说要借钱在带 term 的地上建房然后卖掉。 所以这次，算是综合一下过去各种问题，做一个小总结 / 回答。希望帮到一些对带 term 的地有兴趣的朋友。 首先，最重要的一点，带 term 的地，就这块地而言，在没交割之前，原则上你不能就单独以这块地做抵押品给银行 / 金融公司来贷款。原因很简单，因为这块地还不属于你，你只是有在上面盖房的权利，所以你没有权利把这块地抵押出去。 这是大家最先需要弄清楚的。 ************************************* 免责声明 ************************************ 下面即将提到的，都不是一般性质的贷款，建议大家操作之前一定要了解好自身情况。而且本文仅供参考，以下任何一点均不构成投资或者财务建议。作者对任何因为本文所产生的后果一律不负责。 如果想得到更详细的个人贷款建议，请联系作者或者你自己本身的贷款经理或者中介。 ********************************************************************************* 那么，带 term 的地，究竟应该怎么操作，简单一点的说，下面3种办法： 1.       有现金建房 如果你有足够的钱，去把整房子建起来，这是最简单直接的做法。在地要交割的时候，不管你房子是否已经预售出去，你都可以用地 + 已经建成（或者接近完工）的房子一起来做抵押物，抵押给银行或者金融公司来套取足够的现金把地给交割下来。当然，前提是地 + 房子（成品或者半成品）当时的价格符合当时对贷款比例的要求。 至于是从银行贷还是从金融公司贷，这个就要视乎很多情况而定了。需要考虑的情况包括，房子预售与否，房子的建筑进度，贷款人的收入，项目未来方向， 等等。这些都会影响到最终的贷款结果和究竟适合在哪边把钱借出来。 2.       没钱，但有其他物业 在这种情况下，还是有可能把建房的钱借出来的。主要是看贷款人本身在其他房产上已经有多少贷款，在哪边贷，收入如何等等。因为变量很多，所以就不一个一个 case 分析。

一直有这么一种误解，已经被市政府确认是漏水房的，是没办法贷款的。我可以很负责任的告诉大家，这个说法是绝对错误的。这里分享一个大概两年前的案例。 郑先生（化名）是一位 builder/ 投资者。有自己的建筑团队。当时，他想以大概 50 万的价钱买下 Royal Heights 的一处 plaster 加 cedar 的房子。 房子在买卖合同上写明有漏水现象，而且房间报告明确指出房子内部屋顶有不同程度的渗水。 郑先生当时对我表示，想买下来之后用自己的团队给这个房子重新换外墙，拿新的 CCC ，然后转手再卖。不过如果全部现金买的话，手上流动现金估计会吃紧一点。通过和郑先生的沟通过程中，我们商量出了一个对策，如果能从银行贷出大概 20 万出头，郑先生的团队足以用手上腾出来的资金去运作这个项目。 后来，经过我和银行 credit manager 的讨论以及对这个物业的评估和郑先生本人背景及收入各种讨论分析，在免除一切估价，房检的前提下，给郑先生顺利预批出 23 万贷款。后来，郑先生以 48 万的价格把这个物业买下来，银行当时借出 23 万给予郑先生交割。 在贷款结构上，我当时提出的建议是对冲浮动。因为郑先生手上有多余 23 万的现金，而且在工程进行当中，郑先生的钱只是一点一点的用出去。浮动对冲贷款的好处是可以利用手上所有个人账户的存款总额和浮动贷款额度进行抵消，所以在这当中，郑先生其实在开始到结束，这段时间里头，一直都不是按照 23 万全部额度来给的利息。从中也省了不少钱。 郑先生在工程结束之后，房子顺利拿到 CCC ，也顺利卖出。由于私隐原因，卖价不透露。 结语： 疑似漏水房，或者甚至确认了的漏水房，其实都可以贷款。其中取决于贷款人对这个物业的打算以及本身背景和经济条件。 我鼓励任何一个对漏水房有想法的朋友和我聊聊你的计划，看看是否可行。当然，不是每个人都一定能成功，但是不问，肯定不行，问，或许有机会。无论你是 builder, 投资人，或者有其他任何想法，给我一个电话，我们可以聊聊。   027 66 66 388 robbi.zeng@mortgagelink.co.nz