（浅谈）大选后我们该如何应对房市走势

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我答应过一些朋友，在大选结果出台出后，会写一篇关于未来房市走势的文章。言出必行，所以有了这篇博文。直接进入主题。大选以后，市场上最让我们感觉到的一个基调就是： 不稳定性。无论是政府政策，利息走向等等，在这个阶段都是很捉摸不透的。

我打算在这篇文章里，根据不同类型人群，作出一些浅显的分析和总结：

1.      如果我是投资者

对于长线投资者来说，最重要的是提高自己在各个循环周期里面的抗风险能力。因为长期持有房产，在这个过程中，会经历一个，两个甚至三个周期。只有提高在不同周期里的抗风险能力，才能一直屹立不倒，从而达到投资目的。个人觉得，长线投资人，现在需要审视的因素有下面这几个：

a)      整个portfolio的贷款比例

b)     持有房产的流通性 （难不难卖）

c)      后备资金能支撑时间长短

d)     现有固定利率什么时候到期

至于要不要现在入手，如果在以上重点都能有效解决，而且在入手以后还能处于稳妥位置的投资者，现在也许是个找到性价比高的投资房的时候。对了，如果一些现在打算持有房产2年就觉得是长线投资的朋友有一点还要注意的是，根据现在政府的想法，bright line test 在未来会变5年。所以是时候重新设定接下来几年的策略和方向了。

对于短线投资者，这里指的是旧房翻新，大地分割再卖地之类的。在现在的市场环境下，最需要重视的是项目所在的区域和现金流。因为现在的买家考虑的事情会比以前更多。所以一些比较成熟社区里面的项目，通常会让潜在买家更有信心。至于现金流，很简单的道理了。如果现金流是卡得比较死或者在做预算的时候已经没什么预留空间的话，在开始项目之前就一定要三思而后行了。

2.      如果我是小开发商

我自己本身还不是小开发商，最近看到，也接触到很多这样的朋友或者客人。而且也因为在这个敏感时期，各种消息也是满天飞的。自己也关注了不少新闻，所以也想开一篇来说说。个人觉得现阶段对于小型开发商是个很微妙的阶段。充满着机遇和挑战。

记得以前sky跟Jacinda做过的一个采访，关于限制海外买家买现房。记者让她定义什么是“现房”。 她当时的定义是“已经建好的房子”， 包括“新房” （当时采访链接http://news.skykiwi.com/na/weidu/2017-09-12/247628.html） 现在到圣诞节前，她注定是要对“已经建好的房子”要有一个官方的说法。如果等到政策官宣，是和现在央行的定义（CCC出来6个月以内，必须直接从发展商买，参考： https://www.rbnz.govt.nz/education/at-a-glance-series/lvr-restrictions-at-a-glance）一样的话，个人觉得这会是对广大开发商是利好。如果官宣所谓的“现房”是包括新房的话，按照现在势头看来，或许会对部分高价位的新房销售有一定影响。不过，对于小开发商来说，机遇也是并存的 – 举个例子，或许到时候有更多的机会把home & land package 推销给海外买家。当然，细节有待讨论，毕竟现在政策还没真正出台。

题外话带一句，过去两年行业里面见到的种种，给我的感觉就是无论从银行也好， IRD 也好，都是抱着规范行业的态度去操作。很多以前那种传统套路，例如每个亲戚名下买块地，然后左top up, 右 top up, 一起凑凑然后开几块地，建房。像这种操作模式如果你还想继续下去，难度会越来越大。大家且建且珍惜吧。然后还有提醒下就是如果在所有事情规范化的前提下没利润，那就更是应该审视一下运作模式了。 扯远了，回主题。

3.      如果我正在买第一套房

遇到过不少客人问同样一个问题：要不要先等几个月再出手，因为市场或许会跌。便宜。这种想法不全错，也不全对。曾经有过一对夫妻，90%的贷款。批出来之后一直犹豫不决买不上。预批过期了，房子也没不到了。等到现在看到想买的房子，银行因为政策原因不给再批了。银行的政策一直在变。如果市场出现大跌幅的时候，会不会导致银行贷款政策更加锁紧？这些谁都说不准的。特别对于一些拿着俗话说“坐在围栏上“的预批的客人，如果真的有置业的想法，只要收入稳定而且未来不会有太大变化的话。现在出手，然后做好贷款结构，安稳度过接下来几年。这也可以算是个上策。至于条件相对比较好，对于贷款没有什么难度。或者甚至说有一笔现金可以操作的朋友，当然可以持观望的态度看看接下来的走势。

4.      如果我有一个自住房

这些是最不用担心的。千万不要抱着高位卖出，跌价再买入的心态。自住房最重要的一点和长期投资很像。就是控制好风险，还有一点就是做好贷款结构和财务计划。只要做这几点，有份稳定的收入，有点闲钱不用的话稍微减低下贷款。这样子下去还是挺安全的。

结语

大选结束到现在有段时间了。但目前形式还不是十分明朗。具体的政策还有待新政府官宣。但是基调肯定是比上一届政府偏左的。政府宣布的政策我们不能控制。需要做的就是在自己能控制的范围内，尽量做好风险控制和准备好接下来应对的策略。等具体政策官宣了之后，应该会对未来市场走势有个稍微明朗一点的指向。

最后，如果大家有什么想法，欢迎提出，大家互相探讨。