案例分析： 银行纷纷降息，怎样refix划算？转银行是否有利可图？利息是否决定一切？

最近各大银行都降低一些固定1，2年贷款的利息。也接到不少咨询关于转不转银行。在和客人沟通交流的时候，我一直强调不能只看纸面上两个银行给你的报价。要结合所有因素来考虑。在这里，想和大家分享几个scenarios，希望有类似疑问的朋友能拿到些启示。

首先，能不能转银行，第一取决于你的收入情况有没有变。因为转银行要重新审核贷款人的还款能力，所以你必须通过现在的审核 （比以前严格）。

假设你通过了，贷款审核，下面这两个费用是你要注意的：

1.      Break cost/ early repayment cost （平时我们所说的违约费。）:

比如，在你上一次贷款的时候，定期两年，现在每到两年，你要跳出这个合同，这就是银行说的 break cost. 这个算法不好把握，因为银行有自己的公式。前段时间 interest.co.nz 做了个模拟器，大家可以去试试，链接在这里：（https://www.interest.co.nz/calculators/mortgage-break-fee-estimator）不过不保证准确性。 最终数字要和你自己银行确认。

2.       Deed of Acceptance (DOA)/ Cashback agreement etc （平时我们说的所谓“霸王条款”）..

每个银行都有自己的叫法。不过意思是一样的。你一开始贷款的时候，作为拿返现的条款，和银行签了一个n年不能离开银行的协议。如果在限期内走了，就要返还所有或者一部分的现金。每个银行也有自己不一样的规矩。所以要看回当时签的文件。

好了，入主题，这里先假设一个情况，来分析一下转银行和不转银行的区别：

David 去年在A银行借了50万，当时拿了$2,500的返现，签了两年内都留在A银行的“霸王条款”。利率当时定了一年。

现在David的贷款到期了，A银行只提供牌价利率给David, 4.3%, 再定一年。 David 不开心，因为上周新来的邻居，隔壁老王刚刚买房找的是B银行，拿到的是一年 4.15% 的利率，David到了B银行，花了一两天时间准备材料，按照银行要求提供，审核也过了。B银行也给出了4.15%的利率。但后来David觉得哪里不对了，因为发现这笔帐是这么算的：

贷款： $500,000

息差： 4.30% - 4.15% = 0.15%

收益
利差(金额)	$    750.00
返现	$ 3,000.00
Total		$ 3,750.00
成本
律师费	$    900.00
霸王条款	$ 2,500.00
Break cost	$             -
Total		$ 3,400.00
最终收益		$    350.00

所以，如果David乐意转银行的话，他的最终收益大概在$350. 而且B银行要求和他们签一份为期3年的“霸王条款”。如果你是David, 你会怎么做？

第二个scenario:

还是 David, 他心有不甘，在他公司李老板的推荐下，找到了C银行。C银行给出的条件是：定一年，利息 4.09%, 返现$3,000。三年之内留在银行。David一看这个利率不错，挺好的，当场就签了。。。。在正式转银行前几天，因为David的律师已经发信给A银行，A银行给David，想挽留他，开出了最终报价： 一年 4.19%！ David 一下子迷糊了。因为现在帐，是这么算的：

贷款： $500,000

息差： 4.19% - 4.09% = 0.1%

收益
利差(金额)	$    500.00
返现	$ 3,000.00
Total		$ 3,500.00
Cost
律师费	$    900.00
霸王条款	$ 2,500.00
Break cost	$             -
Total		$ 3,400.00
Profit		$    100.00

也就是说，忙活了好几天去准备材料，跑了几家银行，David 仅仅省了$100块！

好了，问题来了，怎样才能避免出现像David 这样的尴尬事情呢？很简单，在决定转银行之前，一定要和你信得过的贷款中介（例如我）或者银行贷款经理从你自己的角度去把事情分析清楚。就算看到一些貌似很好的条件之前，务必在做决定之前衡量各方利弊，然后再作出我们所说的 informed decision。

最后，补充一点，如果你的贷款已经是还了好几年，在转银行的时候，务必确认新的贷款年限，因为原始设置通常都是30年，也就是说，如果这点不注意，在不断的变换银行的过程中也不断的把贷款重设回30年，也就是一直都还不清了。

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