罗比议贷

原文发布于： 28/9/2015 好吧， 好久没露脸。。因为过去几个月实在太忙了。所以基本都没时间上来闲聊。 这么说吧，政府的30%首付政策，在我个人和我搜集到的数据看来，的确把市场搞热了。 那接下来的时间会怎么样呢？30%奥克兰投资房首付的政策对房市会有什么样影响呢？这些都是大家可以开始讨论的话题。开这个贴的目的，是想和大家详细解释一下这个30%， 究竟是怎么一回事。之后房市怎么走，大家可以各自分析。 前餐篇 自从储备银行2,3个月前宣布 奥克兰投资房需要30%首付 这个笼统的条例之后，房市好像炸开了锅似的。 当时 银行的贷款政策是： 如果 ，你有在 奥克兰 的投资房； 如果 ，新做的预批 overall LVR  （自住房加投资房一起算) 是 超过70% 的话， 那么 ，预批将会在 9月30号失效 。 也就是说， 新买的房子必须在9月30号前交接。 给大家两个案例，都是在当时情况和政策下催生出来的： 1） a君，有一自住房，在奥克兰，8月底，因为听说了这个政策之后，怕10月1号之后不能再买房了，所以立刻跑到银行，立刻做了个预批，一周内买了房，本来卖家需要10月交接房子，最后，经过各方交涉，赶着在今天交接成功。现在a君有两套在奥克兰的房产，自住+出租。overall LVR 在77%。 2）b君，有一自住房，两投资房，全在奥克兰，原本贷款比例在68%，一周前赶着跑到银行，说房子装修要花钱，必须把房贷尽快top up 到80%付工钱。（这个case有没有批咱们不讨论） 一些一直留意我言论的朋友，会记得当时我对银行这种吧自住房和投资房混在一起算的做法不太赞同。所以我一直保留意见，和大家说肯定会有进一步政策出台。 所以直到大概两周前，银行的具体政策，终于浮出水面。 正餐篇 自从银行吧具体政策落实以后，我有点不大相信，再三确认之后，才觉得这次改变，其实没想象中这么差。然后也和其他几个银行里的兄弟姐妹聊了聊，确认大家都是按照这样走的，所以现在我有了底气和大家分享。  在理解新政前，想和大家理清两个概念： 1. 房产能承受的 最大贷款值   (maximun loanable value)  比如，之前一般房子可以借到自己价值的80% 2.  贷款比例  （ LVR  - loan to value r...

刚从办公室回家，洗完澡，一直在思考过去几个月被客人问得最多的几个问题。。每次都是和客人讨论了很长时间。突然间觉得，还不如写下来。所以有了这个贴。 请注意，写这个帖子的目的，是为了让大家更加清楚怎样去定利率，怎样去做一个 informed decision, 而不是直接告诉你应该定几年。 ok, 入主题。  其实利率定几年？   这个问题没有一个人能够给出一个明确答案， 除了你自己。为什么？ 因为自己的财政状况，没有人比你自己更了解。 资金怎样流动，未来一，2,3,4,5年甚至更长，有什么计划 ？没人比你自己更清楚。在确定你的贷款要怎么固定的过程中，这些问题所带来的思考，远远比那些cash back, 利率，更为重要。下面我就列一些我和客人聊得话题，供大家探讨。 “现在1年和2年的利率这么低，定哪个好？” 很多时候，我会反问客人，你买的这个房子/地， 有什么打算 ？  银行的x 年合同 ，有没有考虑在内？ 潜在风险 ？ 还有你对未来利率的观点 ？ 我问这些问题的理由如下： 1. 地/房子的打算 ， 有的客人目的明确，买了地，建房，卖。整个流程大概1年。在这个时候，如果定两年，等卖房时会有罚金。同样的，如果拿了 cash back, 到时也要退回来。客人乐意接受这样子吗？有时候有的客人根本不fix 2. 银行的x 年合同 ， 因为有以前”年年跳“ 的出现，现在各大银行都有自己的x年合同要签，这个大家都基本明白了，不细作解释。如果定了1年利息，1年之后银行refix会给你什么样的利率？这个没人能够保证。因为是以后的事情。如果一年后利率往上走，你怎么办？如果银行到时不给你折扣，你怎么办？不要相信一切 “我会帮你搞定”之类的话，大家都知道，和银行打交道，口讲无凭，必须白纸黑字才有效。nothing personal, but 在商言商。 就算最好的朋友和我谈这些，我也会这么说。 3.潜在风险 ， 这些包括了我上面说的，一切。如果定1年，到期之后情况会怎样，会不会为了不还cash back，妥协稍差的利率？或者利息的突变？如果定3年，会不会错过了现在的低利率？这些一切都要考虑。 4.自己的资金走向 。 咱们很多中国同胞，家里都会是不是资助一下，在这种情况下，有没有打算在接下来几个月或者一定时间内有一笔钱打过来还？如果有，是多少？需不需要提出一部分贷款...

原文发布于 22/6/2016 下面是前几晚写好的贴子..写好想发的时候sky给挂了...还好当时保存了..现在paste上来, 希望不会成乱码... 事先声明, 下面全部都是个人见解, 作为投资者看最近的各种变化.. 并不代表任何银行观点,更不具官方的预测性..只供娱乐.. =========================================== 最近各大银行都不断的刷新政策, 其实一早就想上来说几句. 只是刚好碰上搬家. 而且这个月需要交割的客人又多, 所以一直一拖再拖,现在才抽空上来喊两句. 还是同样的, 先声明一下, 下面所说的, 完全不代表任何一家银行的任何观点, 也不是银行对市场的看法, 更加不是银行对市场的预测. 纯属个人业余爱好的短浅分析..简称, 瞎吹... 大家看完当饭后谈资就好. 由于最近各种刷新,补丁比较的多...我就稍微挑一俩个来寥寥算了哈.. 1.  对海外收入贷款的限制 . 说得简单点, 现在海外收入基本不做了. 唯一一条通道, 有本地身份的人, 拿海外收入. 而且这个渠道的申请, 除了一直都要的原件以外, 每个银行都有各种规则来"打压".. 举几个例子.. - 某银行对这样的收入打7折. - 某(些)银行 要求客人在banker面前登陆国内网银对帐. - 某(些)银行 必须要在网站找到客人工作单位的主机号码,联系人事部. 2.  对各种申请的贷款比例的降低 .. - 某银行把本地首次置业的最高贷款比例从 95%降到85% - 某(些) 银行,把有海外收入的本地人的贷款比例从最高85%降到70% - 某银行对投资者一刀切, 70% lvr 的政策 好了, 其他变化就不多列举了,估价大家也都听说不少. 主要说说我自己对这些变化的见解. a . 风险 其实过去这么多年, 各大银行一直在宣传上都很配合政府, 时不时就打感情牌.. 我们会尽一切努力帮助首次置业者买到属于自己的房子. 看上去各大银行都在帮政府,帮本地没房人群服务. 其实, 个人觉得, 银行真心不为政府或者那些需要lvr贷款的人工作, 什么居者有其屋, 都是扇情的广告词. 银行最终需要的,就是向股东交代. 这里的交代, 不仅仅是业务,利润,社会责...

原文发布日期 20/12/2016 ===========================免责声明============================  以下所有内容，均属于个人观点，并非投资建议，和任何银行无关，更加不代表任何银行的观点和立场。如果读者根据文中的观点进行投资操作，其中产生的一切损失或利益，本人既不负责。 说的简单点，也就是广州话说的： 纯属吹水。 有段时间没上来长编大论了，最近hobsonville那边挺热闹的，因为自家也有个房子在建，本来想就写点关于hobsonville 那边的事情和大家分享。但脑袋里又涌现了一大堆乱七八糟的，所以现在就一大堆全写出来吧。 =============关于Hobsonville================== 首先（应一小部分人要求）澄清一下， hobsonville 里面 hobsonville POINT 和 最近开始交接的那堆地，是不以一样的。现在已经基本建好的 (大概已 clark rd为界)，是一开始政府开头圈出来的地，指定几个大公司去操作开发的。叫 hobsonville point。现在陆续交接的（clark rd以南） scott rd，那里叫 scott point。是私人开发商操作的。 为什么分得这么清，下面再慢慢说。 自家的房子，现在BC刚递上去，目前为止，和很多前辈，同行聊过。Hobsonville建房最大的差别和挑战在于 homestar。在买卖hobsonville房子的过程中，经常会听到中介说这个房子是6星级标准。我自己一开始也以为这个6星级是很豪华的意思。但是通过这次的项目，发现原来6星级并不是那么一回事。homestar说的6星级，是根据房子本身设计，用料，以及施工过程是否环保节源来决定的。平级从0 – 10星。 6星级来说，算是中上一点。说得简单点，住在一个6星级的房子里未必这个房子就是很豪华，不过长远来说，房子本身的各种节水，节电，节空间的属性，还是能给买家带来好处的。 举些具体的例子，在整个homestar评分过程中，能给房子加分的一些项目，例如：洗碗机，厕所，冰箱 这些日常用的，如果是产品的节水/电等级够的话，加分。这些是对最终买家有好处的。而其他一些评分项目对买家没联系的，例如，建筑过程的垃圾管理，这个也能加分，但对买家的意义不大。至于详细homes...

原文发布于 7/3/2017 http://www.interest.co.nz/busine ... l-measurement-risks 不知道大家有没有看到今天这个文章。。大意是说，央行在下个月会开始一个对现有银行的capital review, 然后说 “ an increased capitalrequirement is the most likely outcome ” 剩下的就是各种专业术语分析现有风险评估云云。。。 简单粗暴一点的说。。。 根据这些分析。。还是过去几个月一直强调的。。对于我们影响最大的也就是利率在接下来得时间会一直涨。 文章里面说，央行准备在2018年第一季的时候对这个review 总结，然后很有可能对银行的资本要求提高，所以也就是成本提高了。。所以在接下来一年甚至更长的时间内，银行会慢慢的涨息。。大家要做好准备了。 如果现在要 贷款/ 锁定利率/ 转银行 的话，可以拿这个来参考了。。。 当然，上面说的都是个人愚见。。不是我工作的银行的官方观点。大家可以看看链接然后有自己的解读。。我仅仅是把文章和一些自己的想法贴出来而已。。 大家加油吧。

原文发布日期：25/5/2017 最近两天潜水，看到几个首次置业的朋友都提出了几乎一样的问题。。“第一次买房，什么时候做什么检查，流程是什么 etc” 我把我期中一个帖子的流程重贴出来。 希望对大家有帮助。我个人的做事方式，必须都准备好了才出手，这也是一直以来我和以前客人说的。有的人说不需要预批就能买房，放条件就好。 我说，当然可以！条条大路通罗马，不过，后果可以想象： 如果你放的条款日期不够，首先，你自身情况说不定银行预批时间比平时长，这个已经对你不利了，也给你的贷款经理/中介添加了不必要的麻烦，万一到时间了批不下来呢？除了贷款，房屋检查呢？反正，我个人从来不打没把握的仗，所以对于首次置业的，我十分建议参考一下流程： 有需要详细聊天的童靴，可以站内微信，有空的时候我回去瞧瞧。签名档本来有我联系方式，不过现在正在休假状态，所以先收起来了。等过段时间重出江湖再把微信放出来哈。 祝大家好运。 =============================================== 1. 银行预批 ，知道自己大概的购买能力。 （下来之后，了解清楚银行预批的条件。这点你必须和贷款经理/ 中介沟通交流清楚） 2. 看房 （看房过程中，一样要和贷款经理/中介沟通，因为有的房子会影响贷款。例如，一些在 further terms of sales 里写了房子有违章加建的。而且你也要和你的律师沟通，因为有些文件你不懂，最好从律师那里拿建议。） 3.1. 看好房之后 ，如果是拍卖，一定一定，务必在拍卖前把所有前期工作做好。 包括， 和贷款经理/ 中介打好招呼，确认这个房子可以用已经批好的预批量去拍； 有必要房检的就去房检； 要p检的p检， 要lim的就做lim； 要估价就估价 etc. 如果有其他细节要和卖家谈的，一定要拍卖前就谈好， 例如交割日期，例如楼底/车库/杂物房垃圾要清 （我自己买第二，第三个房子的时候就吃过这种亏，后来清垃圾都清了好几百）etc。 因为拍卖是无条件的。 3.2. 如果是议价 ， 你大可以在没做上面任何东西之前放condition进去， 能放进去的condition 有很多，其实，上面任何一条或者全部都可以作为条件， 有的甚至放了律师条款。至于怎么放，放不放，放了对议价有啥影响，这些你得和中介商量。不过我建议，如果你放贷款做条件的话， 在没有和银...

原本这个帖子发布在 skykiwi 天维网。这里再放一下。以防到时又被删掉。这文章出来的背景原因是现在市场上很多关于DTI的误解。这篇文章是最近一段时间写得相对用心的，希望能给大家一些启示： （接下来几天我会把以前自己的一些文章陆陆续续贴上来，不一定和现在的市场十分有关，当存个档，也算对以前市场的一个回顾） 以下是原文： 原文发表日期 17/06/2017 ======================================= 首先，楼主是本地注册财务顾问， Everbright Finance ( 宏硕资本 )   的员工， 所以有必要把 disclaimer 放出来。   这个帖子所写的一切仅仅是个人意见及对其中相关文章（原件）的了解。 仅供参考，不构成投资及贷款意见。 这几天一直不断收到一些朋友的电话，问， 最近 新出的政策能解释下么 ？   新出的那个政策 ，对房地产市场有什么印象？ 新出的那个政策，对我买房有什么影响？ 云云。。反正，离不开   “ 新出的政策 ” 这几个字。 现在楼主终于腾出一点空来，对这个 DTI 。说几句。。 首先，重要的事情说三遍：   这个不是新政策， 不是新政策，不是新政策！   央行 6 月 8 号出来的那个，是一个 consultation paper, 是征询文件。是征询市场对于实行 DTI 的看法。文件链接在这里。 39 页文章，谁有空想研究，可以去看看。    （ http://www.rbnz.govt.nz/news/201 ... -limit-consultation ） 给大家稍微补充一些消息，上次对市场有决定性影响的决定，我记得应该是 LVR speed limit 的 consultation paper, 就是 20/80 那个。如果没记错，前前后后，从 consultation paper ，到落实，应该有差不多一年。然后又陆陆续续微调了一下，包括什么按照地域不同调比例。。到最后，现在部分地域。。 anyway, 扯远了。 关于 DTI 大家关心的事情无非几个   1 ，是不是要实行？ 2 ，什么时候实行？ 3.   怎么实行？...