2017 圣诞长文下集 – 奥克兰房地产市场的现在与未来

首先，圣诞快乐！过去一个星期都在外面旅游/放假。节前回到家。趁着圣诞节和新年的东风和大家总结下过去一年房地产市场的一些事情，以及展望一下接下来市场进一步的走势。

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以下内容均为笔者个人观点。不构成任何投资理财意见。如因本文内容对任何个人或组织导致财务损失，均与笔者无关。

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在过去的一年里，在我自己关注的范围里面，发生了不少事情。总结一些我印象比较深刻的。如果有漏掉的，欢迎大家补充讨论。

1.      大选

不得不说的最重要事情之一，就是今年的大选。红方借着新领导人的上台，刮起一股青春风暴。虽然票数战败，但凭着MMP的制度和老皮的帮助。组成偏左的新政府上台。对于房地产从业人士来说，未必是个好消息。但是这个也是当时有些人已经预见的结果。记得大选之前几个月和一位印度朋友聊天。他已经提前预警过世界格局已经有左倾及民粹主义的趋势，例如美国，加拿大。他当时就已经说了作为我们外来人，一定一定要低调行事，而且他也预见了蓝方不一定能继续执政的结局。说句题外话，这位印度朋友，10年前已经开始投资房地产市场，现在他的团队已经转型了两次，从健身连锁店到现在高端餐饮。当然，在这些以外，现在还弄一些小开发。现在回想起那天在他饭店里和他聊天的内容，不得不佩服这位朋友的先见之明。

2.      禁止海外买家

随着红方的当选，禁止海外买家就正式提上日程了。有一点不得不佩服新政府的智囊团。一开始大家都觉得在100天内立法禁止海外买家不实际，而且还和现有的一些平等贸易协议有冲突。新政府很轻松的就通过改变现有海外投资法案来提高海外买家的进场门槛。当然，现阶段为止，也是初稿，各种媒体渠道上出现了很多种不同版本的解读，本人也没必要一一分析，因为根本没有确定下来，等修改好的法案出台的时候，应该还会有变动。等到时候再慢慢分析不迟。

3.      政府估价出台

另外一个不得不说的是上个月新出台的新的政府估价。每三年出炉一次的政府估价，是政府征收地税的一个标准。然而，很多买家在卖房子的时候都会多多少少的用这个估价来做参考。新的政府估价市面上反应不一，不过有一点可以肯定的，和过去几次政府估价相比，这次新的估价，在现阶段的确和实际市场价有点出入。举个例子。笔者在同一个区的两个房子，一个600多的地，5+1房两卫半 （房间偏小），另外一个700多的地，4+1房两卫半，且有一点海景，而且房子里里外外全部重新装修。在新的政府估价里面，600多地的那个稍旧的房子还比全新装修带一点海景的房子要高。所以仅仅从笔者本身去看的话，这次政府估价的确和实际有点偏离。一直要是习惯用政府估价做参考的朋友，现在买房的话应该要再去多做一点点调查了解实际房子的状况，不然很容易会被误导。

4.      央行对于贷款比例“限速”的放松（Speed limit）

央行自从当时把LVR speed limit放出来的时候就一直说这个调控工具是暂时性的（这也是我过去文章一直强调的）。这个月央行已经放出话要把这个限塑令稍微放宽，那也就是说央行对于过去两三年各种组合拳的效果比较乐观，已经达到了房市降温的作用。这个对于一部分群体来说，的确是一个好消息。而且对于首次置业需要高比例贷款的买家，各大银行资源也稍微的多了一点。总的来说，这还是个利好的消息。

说完了过去，展望未来的一段时间，笔者认为下面一些因素是应该引起大家注意的。和前半部分一样，如果大家觉得有漏掉的，欢迎提出补充，一起讨论。

1.      关于海外投资法的修改细节。

首先，笔者的立场永远都不是说市场被海外买家来操控着。只是这种政策，通常影响到的不仅仅是这些所谓的海外买家，就连本地市场的购买信心也会受到一定的影响。所以新政府对于海外投资法的修改，多多少少会对本地买家也产生一定的影响。现在为止，最大的问题在于，谁是政府口中的 “海外买家” 还有就是 所谓的 “现房 (existing home)” 究竟怎么定义？ 笔者也有留意最近各种媒体上的种种解读。但因为只是政府的初稿，内容在出台前完全可以有变化的可能，所以笔者本身的意见是暂时先不用猜测，看新政府最终出台的细节，到时再分析对市场的种种影响。根据经验，现在市场上很多观望的投资客，因为对未来的政策没底儿，所以一直都持观望状态。笔者也比较倾向观望的做法。可以做一个比喻，记得当时上足球裁判培训班的时候，老师教我们的一个准则，当你不小心发现自己处于双方球员混战中的时候，如果你不知道双方球员球往哪里踢，你最好就站着不动，等球走开了再重新审视你要跑的路线。现在觉得这个足球裁判准则，放到房市的混沌期，同样适用。

2.      贷款比例的放松

回应前半部分第四点，各个商业银行基本都确定在一月份会响应央行的号召，开始放松对贷款限塑令的控制。这里有两点能体现出来， 最直观的就是投资房首付从原来的40%降到35%。另外一个收影响的群体就是上面所说的高比例贷款的首次置业客人，对他们来说，资源多了。

其实，按照笔者浅薄的分析，对于投资者，35%和40%的首付其实分别不大。这里指的是对于投资者这个市场影响不大。因为银行除了看贷款比例之外，还必须看贷款人的收入条件（下面会提到）。现在放宽的只是贷款比例而已，说得更直接简单，如果原来是因为收入不够借不到钱的，现在就算贷款比例放宽了，钱还是借不出来—因为贷款比例和收入是两个不一样的事情。

3.      逐渐收紧的贷款政策

过去一年以来，各大商业银行一直在收紧他们自己本身的贷款政策。也就是说，钱，越来越难出来了。具体表现为：一买一卖的换房，现在基本需要对贷款人收入重新进行评估，不通过的话就算不增加贷款也未必能换房； 对于还息不还本贷款结构的审批越来越难；对于申请贷款人的内部测试利率不断提高；对于申请贷款人的内部盈余要求不断提高。不好意思，扯远了。刚刚那几点具体表现，都是最近银行做得一些内部政策的变化，如果不经历过这些事情的话，大家有可能永远也不知道。不过根据过去一年的所见所谓，大方向来说，钱，是越难越贷出来的了。 在这种情况下，回到刚刚上面那点，作为投资者，特别那些贷款比例比较满的同学来说，应该借着这次贷款比例放松一点的机会，或许通过贷款重组的做法适当套出一点现金以备以后的储备金。

4.      利息

这个估计是大家最关心的问题。过去几周很多新闻都说应该在18年底左右就开始要涨利息了。笔者觉得各大商业银行除了那些都分析过的原因之外，还有一个不能忽略的因素。从今年一早我就和大家提醒过央行正在重新审核各大商业银行对资本储备的要求。这份报告预计18年的第一季度就能出来。业内人士大都基本认定了结果就是央行需要各大商业银行提高资本储备的持有量。总的来说，就是银行的成本增高了。其中产生的费用，肯定要转嫁的最终消费者（买房人）的身上的。再加上最近红色银行发生的一些事情，所以就算利息在18年中开始上涨，我们也不应该太以外。

好了，先写到这儿，希望上面自己的一些见解可以抛砖引玉，启发大家去思考，如果大家有反馈的，欢迎留言或者联系我和我互相探讨。