罗比议贷

免责声明： 文章纯属高层次的讨论，不构成个人投资建议。本人不对文章见解所或者会产生的投资损失负责。 每个人情况有不一样如果需要详尽咨询，欢迎约见详谈。 我答应过一些朋友，在大选结果出台出后，会写一篇关于未来房市走势的文章。言出必行，所以有了这篇博文。直接进入主题。大选以后，市场上最让我们感觉到的一个基调就是： 不稳定性。无论是政府政策，利息走向等等，在这个阶段都是很捉摸不透的。 我打算在这篇文章里，根据不同类型人群，作出一些浅显的分析和总结： 1.       如果我是投资者 对于长线投资者来说，最重要的是提高自己在各个循环周期里面的抗风险能力。因为长期持有房产，在这个过程中，会经历一个，两个甚至三个周期。只有提高在不同周期里的抗风险能力，才能一直屹立不倒，从而达到投资目的。个人觉得，长线投资人，现在需要审视的因素有下面这几个： a)       整个 portfolio 的贷款比例 b)      持有房产的流通性 （难不难卖） c)       后备资金能支撑时间长短 d)      现有固定利率什么时候到期 至于要不要现在入手， 如果在以上重点都能有效解决 ，而且在入手以后还能处于稳妥位置的投资者，现在也许是个找到性价比高的投资房的时候。对了，如果一些现在打算持有房产 2 年就觉得是长线投资的朋友有一点还要注意的是，根据现在政府的想法， bright line test 在未来会变 5 年。所以是时候重新设定接下来几年的策略和方向了。 对于短线投资者，这里指的是旧房翻新，大地分割再卖地之类的。在现在的市场环境下，最需要重视的是 项目所在的区域和现金流 。因为现在的买家考虑的事情会比以前更多。所以一些比较成熟社区里面的项目，通常会让潜在买家更有信心。至于现金流，很简单的道理了。如果现金流是卡得比较死或者在做预算的时候已经没什么预留空间的话，在开始项目之前就一定要三思而后行了。 2.       如果...

1.       大选 9 月的大选，尘埃落定。国家党虽然支持率不算差，但在 MMP 体制下，这次其实还是没达到最理想的结果。或者可以说，这次大选的结果，已经是国家过去几年基调需要改变的一个明显信号了。 虽然还有 special vote 没有点算，不过根据过往历史判断， special vote 都是偏向红绿阵营。所以，如果没有特别的事情发生的话，其实这次大选，悲观一点看的话，虽然前段时间 nz herald 上有篇文章写各大党都能算是赢家。但其实最后最大的赢家，就是大多数华人都不太感冒的老皮 2.       左倾 和 2014 大选比起来，今年的大选有一很重要的信号： 左倾。 首先，先看看 2014 的大选。根据维基的资料显示，当时国家党和行动党，联合未来党，以及毛利党组成了 64 席的联合政府。回头看看今年的选举，当时和国家党的联合政府里面，就剩下行动党了。而且，整个选举的走势，很明显的一个势头就是民意是从右派慢慢得倾向左派。因为本人不是政治分析师，详细的票数对比就不一一列出。有兴趣的可以参考下面两个链接： 2014 选举维基记录： https://en.wikipedia.org/wiki/New_Zealand_general_election,_2014 2017 选举初步结果： http://www.elections.org.nz/news-media/preliminary-results-2017-general-election 3.       移民 这是个大话题。其实移民开始收紧不是一天两天的事情。早在选举之前，政府就已经采取一系列措施来限制移民。在老皮基本稳赢的前提下，可以预见，老皮的一些移民政策上的政见，很有可能在未来三年里得到不同程度的实施。这个链接是老皮的移民政策，大家可以参考一下。 http://www.nzfirst.org.nz/immigration 4.       房市 之前一直都有各种不同声音说移民净入量是影响房市很大的因素之一。那...

沉寂了一段时间，趁着大选快到来的时机，也由于最近和朋友的各种讨论，所以有了心血来潮写一篇关于本地房地产大方向的文章。事先声明，内容里面没有任何证实过的数据，因为没时间做学术上的资料调查，很多都是记忆和感觉，至于是对是错，见仁见智。 1.       房价 其实很清楚，周一的辩论里头，蓝红双方的观点都没想让房价掉。蓝方，希望房价平稳，工资上涨。红方，不想现在的屋主丢失他们的价值。显而易见，无论蓝红哪边上去，未来政府的方向其实殊途同归。这也验证了我以前很多帖子所说的，政府和央行的最终目的，是保持国家金融体系的稳定，而不是确保居者有其屋；如果确保居者有其屋的前提是牺牲金融系统体系的稳定性，这个还不如规范租房市场，买不起的，你们还是租着吧（这个其实也体现在蓝红双方对出租房的一些政策上面了。） 2.       首次置业 - 买家篇 关于首次置业，在我长篇大论之前，很想和大家分享三个起码我个人觉得很暖心，很感人的广告： https://www.youtube.com/watch?v=pnkB6VE3Bgg https://www.youtube.com/watch?v=ljITnGQQWog https://www.youtube.com/watch?v=xpLoO2TB2Qs 这里面所有首次置业者，提到的共同点，都是不容易，都是在买房的时候和存首付的时候有各种生活改变，牺牲。甚至买房的时候为了买到能承受的房子，放弃了一些不切实际的想法。 我在很多场合，和不同的人都说过，现在对于买不到房的首次置业的人最大的问题是心态没摆正。因为心态不正，导致了各种困难例如，首付不够，房子太小，低点太偏远，邻居不好，房价太贵，利息太高 种种。在这里， 再分享两个例子，一对夫妇，收入加起来 14 万，本地知名企业工作。预批 90% 贷款，可以买 70 万的房子。两个月内看尽各种房子，价位适合的，地大点的，房间多点的，都在西区。妻子因为是企业高管，觉得住那边和现在租房的地方（ Glendowie ）相差太远一直不满意。预批到期了，现在银行也不乐意继续批了。丧失了买房机会。 还是一对夫妻，菲律宾人，男的 IT ，女的护士。...

关于这两天传得很厉害的两则所谓“新闻”，我的意见如下: 1. 大选临近，这次只是两党拉票的行为。RBNZ 是独立于政府的机构。 市场上各种首次置业买家的感情牌一直在打，所以两党借东风造势。可以理解。 2，DTI, 我几个月前就说过，这个工具，会通过，但不会使用。而且，RBNZ当时也说了，...

过去一段时间，有不少客人问我同一个问题： 带 term 的地怎么操作，怎么贷款。也有几个客人直接就上来跟我说要借钱在带 term 的地上建房然后卖掉。 所以这次，算是综合一下过去各种问题，做一个小总结 / 回答。希望帮到一些对带 term 的地有兴趣的朋友。 首先，最重要的一点，带 term 的地，就这块地而言，在没交割之前，原则上你不能就单独以这块地做抵押品给银行 / 金融公司来贷款。原因很简单，因为这块地还不属于你，你只是有在上面盖房的权利，所以你没有权利把这块地抵押出去。 这是大家最先需要弄清楚的。 ************************************* 免责声明 ************************************ 下面即将提到的，都不是一般性质的贷款，建议大家操作之前一定要了解好自身情况。而且本文仅供参考，以下任何一点均不构成投资或者财务建议。作者对任何因为本文所产生的后果一律不负责。 如果想得到更详细的个人贷款建议，请联系作者或者你自己本身的贷款经理或者中介。 ********************************************************************************* 那么，带 term 的地，究竟应该怎么操作，简单一点的说，下面3种办法： 1.       有现金建房 如果你有足够的钱，去把整房子建起来，这是最简单直接的做法。在地要交割的时候，不管你房子是否已经预售出去，你都可以用地 + 已经建成（或者接近完工）的房子一起来做抵押物，抵押给银行或者金融公司来套取足够的现金把地给交割下来。当然，前提是地 + 房子（成品或者半成品）当时的价格符合当时对贷款比例的要求。 至于是从银行贷还是从金融公司贷，这个就要视乎很多情况而定了。需要考虑的情况包括，房子预售与否，房子的建筑进度，贷款人的收入，项目未来方向， 等等。这些都会影响到最终的贷款结果和究竟适合在哪边把钱借出来。 2.       没钱，但有其他物业 在这种情况下，还是有可能把建房的钱借出来的。主要是看贷款人本身在...

一直有这么一种误解，已经被市政府确认是漏水房的，是没办法贷款的。我可以很负责任的告诉大家，这个说法是绝对错误的。这里分享一个大概两年前的案例。 郑先生（化名）是一位 builder/ 投资者。有自己的建筑团队。当时，他想以大概 50 万的价钱买下 Royal Heights 的一处 plaster 加 cedar 的房子。 房子在买卖合同上写明有漏水现象，而且房间报告明确指出房子内部屋顶有不同程度的渗水。 郑先生当时对我表示，想买下来之后用自己的团队给这个房子重新换外墙，拿新的 CCC ，然后转手再卖。不过如果全部现金买的话，手上流动现金估计会吃紧一点。通过和郑先生的沟通过程中，我们商量出了一个对策，如果能从银行贷出大概 20 万出头，郑先生的团队足以用手上腾出来的资金去运作这个项目。 后来，经过我和银行 credit manager 的讨论以及对这个物业的评估和郑先生本人背景及收入各种讨论分析，在免除一切估价，房检的前提下，给郑先生顺利预批出 23 万贷款。后来，郑先生以 48 万的价格把这个物业买下来，银行当时借出 23 万给予郑先生交割。 在贷款结构上，我当时提出的建议是对冲浮动。因为郑先生手上有多余 23 万的现金，而且在工程进行当中，郑先生的钱只是一点一点的用出去。浮动对冲贷款的好处是可以利用手上所有个人账户的存款总额和浮动贷款额度进行抵消，所以在这当中，郑先生其实在开始到结束，这段时间里头，一直都不是按照 23 万全部额度来给的利息。从中也省了不少钱。 郑先生在工程结束之后，房子顺利拿到 CCC ，也顺利卖出。由于私隐原因，卖价不透露。 结语： 疑似漏水房，或者甚至确认了的漏水房，其实都可以贷款。其中取决于贷款人对这个物业的打算以及本身背景和经济条件。 我鼓励任何一个对漏水房有想法的朋友和我聊聊你的计划，看看是否可行。当然，不是每个人都一定能成功，但是不问，肯定不行，问，或许有机会。无论你是 builder, 投资人，或者有其他任何想法，给我一个电话，我们可以聊聊。   027 66 66 388 robbi.zeng@mortgagelink.co.nz