罗比议贷

（原标题： 普天同庆，国家指示贷款限制松绑，新西兰房市2018再次腾飞？） 帖子昨晚一开始以标题党形式出现，负面反应居多。经几个朋友建议，标题已改，避免影响大家阅读心态。 以下是原文： 首先，道个歉，笔者承认标题党了一回。因为一直有一些长期关注我博客的粉丝建议用类似标题提高点击率。笔者本身的确是市场开发出身，但是在 AUT 读书的时候，拿 A 的，却是 ethics, 所以基本不做一些哗众取宠的事儿。不过有感于最近两天市场上又风声四起，觉得有必要在这种情况下和大家提个醒，所以标题党了一回，希望我接下来的观点引起一些微微的注意。 ************************************* 免责声明 *********************************** 以下内容均为笔者个人观点。不构成任何投资理财意见。如因本文内容对任何个人或组织导致财务损失，均与笔者无关。 ********************************************************************************* 这几天和几个客人和朋友聊天，也对于市场上个个媒体的一些文章有所关注。很多都是关于同一个主题：政府放宽贷款比例，银行鼓励贷款，所以赶紧买房。 笔者有两点要提出来： 第一，   不是政府放宽贷款比例。央行（ reserve bank ）是和政府独立的机构，主要责任是负责本地经济系统的平稳。控制通胀在目标范围，调控 official cash rate 贷款比例，各大商业银行运作的监管，基本都是央行的事儿。 第二，   贷款比例松绑，不是新闻，放假前央行就已经说了 1 月 1 号就实施。但是，但是，但是，和当时央行实施 LVR speed limit 的时候一样， 这个不是一直不变的。 央行当时自己说了 会 monitor 接下来市场的反应 。（ 言外之音：如果这个轻微的变化，导致市场再次疯狂上涨，或许又会变回来） 。请不要怀疑央行和各大银行的反应速度，只要他们愿意，从想到做，完全可以一个月内完成。这次所谓的“松绑”就是一个例子。 那么，这次所谓的松绑，实质意义是什么？在我上一期的文章里面大概提到过，大家可以从我的博客或者专栏里面看...

首先，圣诞快乐！过去一个星期都在外面旅游 / 放假。节前回到家。趁着圣诞节和新年的东风和大家总结下过去一年房地产市场的一些事情，以及展望一下接下来市场进一步的走势。 ************************************* 免责声明 *********************************** 以下内容均为笔者个人观点。不构成任何投资理财意见。如因本文内容对任何个人或组织导致财务损失，均与笔者无关。 ********************************************************************************* 在过去的一年里，在我自己关注的范围里面，发生了不少事情。总结一些我印象比较深刻的。如果有漏掉的，欢迎大家补充讨论。 1.       大选 不得不说的最重要事情之一，就是今年的大选。红方借着新领导人的上台，刮起一股青春风暴。虽然票数战败，但凭着 MMP 的制度和老皮的帮助。组成偏左的新政府上台。对于房地产从业人士来说，未必是个好消息。但是这个也是当时有些人已经预见的结果。记得大选之前几个月和一位印度朋友聊天。他已经提前预警过世界格局已经有左倾及民粹主义的趋势，例如美国，加拿大。他当时就已经说了作为我们外来人，一定一定要低调行事，而且他也预见了蓝方不一定能继续执政的结局。说句题外话，这位印度朋友， 10 年前已经开始投资房地产市场，现在他的团队已经转型了两次，从健身连锁店到现在高端餐饮。当然，在这些以外，现在还弄一些小开发。现在回想起那天在他饭店里和他聊天的内容，不得不佩服这位朋友的先见之明。 2.       禁止海外买家 随着红方的当选，禁止海外买家就正式提上日程了。有一点不得不佩服新政府的智囊团。一开始大家都觉得在 100 天内立法禁止海外买家不实际，而且还和现有的一些平等贸易协议有冲突。新政府很轻松的就通过改变现有海外投资法案来提高海外买家的进场门槛。当然，现阶段为止，也是 初稿 ，各种媒体渠道上出现了很多种不同版本的解读，本人也没必要一一分析，因为根本没有确定下来，等修改好的法案出台的时候，应该还会有变动。等到时候再慢慢分析不迟...

最近看了一部三台播放的纪录片， <<who owns New Zealand now>> ，挺有感触的。里面涵括了一些最近比较热点的话题。直接上链接。有兴趣的可以去看看。 https://www.threenow.co.nz/shows/who-owns-new-zealand-now/S1344-012 借着这个时间，自己也总结一下我看完这个纪录片的一些观后感和对现在   市场的一些感悟。 片子一开头提到一些数据，摘录一下： -25 years ago, 74% of all New Zealand households lived in their ownhome - Today is 64% and falling. - 41k homeless, 2016 的确， home ownership 的百分比的的确确是在减少，房价上升的速度远远超过工资增长的速度   （ Since 1963, wage up 59%, house price up 280% ）。为什么？海外买家的错？华人炒房？还是其他原因？片子没有直接给出答案，而是给了一个真实例子： （ 片子）作者的父母，两人都是普通工人：母亲是工厂员工，爸爸是邮局的。当时凭着 5% 的首付，买了地，自己盖了新房住。这就是当时 60 年代的情况。为什么能做到呢？因为当时还是姓公的银行（邮政银行）给了 3% 的利率， 40 年超长的贷款年限。帮助作者的父母完成了他们的住房梦。 然后，片子说到了 7 ， 8 十年代开始，房价飙升的速度远远超过了工资增长的速度。然后，片子又列了两个数据： -        1979 年的时候，一个普通老师的工资$17,360,  一个议员的工资 $18,000 可以说是相同级别的。 -        2017 年，一个普通老师的工资，大概在 $78,000, 一个普通议员，大概是 $160,024 什么原因造就了两个本来收入相当的行业，现在一下子拉开了差距？  -- 自由市场经济， Neoliberalism. 时间回到  198...

免责声明： 文章纯属高层次的讨论，不构成个人投资建议。本人不对文章见解所或者会产生的投资损失负责。 每个人情况有不一样如果需要详尽咨询，欢迎约见详谈。 我答应过一些朋友，在大选结果出台出后，会写一篇关于未来房市走势的文章。言出必行，所以有了这篇博文。直接进入主题。大选以后，市场上最让我们感觉到的一个基调就是： 不稳定性。无论是政府政策，利息走向等等，在这个阶段都是很捉摸不透的。 我打算在这篇文章里，根据不同类型人群，作出一些浅显的分析和总结： 1.       如果我是投资者 对于长线投资者来说，最重要的是提高自己在各个循环周期里面的抗风险能力。因为长期持有房产，在这个过程中，会经历一个，两个甚至三个周期。只有提高在不同周期里的抗风险能力，才能一直屹立不倒，从而达到投资目的。个人觉得，长线投资人，现在需要审视的因素有下面这几个： a)       整个 portfolio 的贷款比例 b)      持有房产的流通性 （难不难卖） c)       后备资金能支撑时间长短 d)      现有固定利率什么时候到期 至于要不要现在入手， 如果在以上重点都能有效解决 ，而且在入手以后还能处于稳妥位置的投资者，现在也许是个找到性价比高的投资房的时候。对了，如果一些现在打算持有房产 2 年就觉得是长线投资的朋友有一点还要注意的是，根据现在政府的想法， bright line test 在未来会变 5 年。所以是时候重新设定接下来几年的策略和方向了。 对于短线投资者，这里指的是旧房翻新，大地分割再卖地之类的。在现在的市场环境下，最需要重视的是 项目所在的区域和现金流 。因为现在的买家考虑的事情会比以前更多。所以一些比较成熟社区里面的项目，通常会让潜在买家更有信心。至于现金流，很简单的道理了。如果现金流是卡得比较死或者在做预算的时候已经没什么预留空间的话，在开始项目之前就一定要三思而后行了。 2.       如果...

1.       大选 9 月的大选，尘埃落定。国家党虽然支持率不算差，但在 MMP 体制下，这次其实还是没达到最理想的结果。或者可以说，这次大选的结果，已经是国家过去几年基调需要改变的一个明显信号了。 虽然还有 special vote 没有点算，不过根据过往历史判断， special vote 都是偏向红绿阵营。所以，如果没有特别的事情发生的话，其实这次大选，悲观一点看的话，虽然前段时间 nz herald 上有篇文章写各大党都能算是赢家。但其实最后最大的赢家，就是大多数华人都不太感冒的老皮 2.       左倾 和 2014 大选比起来，今年的大选有一很重要的信号： 左倾。 首先，先看看 2014 的大选。根据维基的资料显示，当时国家党和行动党，联合未来党，以及毛利党组成了 64 席的联合政府。回头看看今年的选举，当时和国家党的联合政府里面，就剩下行动党了。而且，整个选举的走势，很明显的一个势头就是民意是从右派慢慢得倾向左派。因为本人不是政治分析师，详细的票数对比就不一一列出。有兴趣的可以参考下面两个链接： 2014 选举维基记录： https://en.wikipedia.org/wiki/New_Zealand_general_election,_2014 2017 选举初步结果： http://www.elections.org.nz/news-media/preliminary-results-2017-general-election 3.       移民 这是个大话题。其实移民开始收紧不是一天两天的事情。早在选举之前，政府就已经采取一系列措施来限制移民。在老皮基本稳赢的前提下，可以预见，老皮的一些移民政策上的政见，很有可能在未来三年里得到不同程度的实施。这个链接是老皮的移民政策，大家可以参考一下。 http://www.nzfirst.org.nz/immigration 4.       房市 之前一直都有各种不同声音说移民净入量是影响房市很大的因素之一。那...