罗比议贷

沉寂了一段时间，趁着大选快到来的时机，也由于最近和朋友的各种讨论，所以有了心血来潮写一篇关于本地房地产大方向的文章。事先声明，内容里面没有任何证实过的数据，因为没时间做学术上的资料调查，很多都是记忆和感觉，至于是对是错，见仁见智。 1.       房价 其实很清楚，周一的辩论里头，蓝红双方的观点都没想让房价掉。蓝方，希望房价平稳，工资上涨。红方，不想现在的屋主丢失他们的价值。显而易见，无论蓝红哪边上去，未来政府的方向其实殊途同归。这也验证了我以前很多帖子所说的，政府和央行的最终目的，是保持国家金融体系的稳定，而不是确保居者有其屋；如果确保居者有其屋的前提是牺牲金融系统体系的稳定性，这个还不如规范租房市场，买不起的，你们还是租着吧（这个其实也体现在蓝红双方对出租房的一些政策上面了。） 2.       首次置业 - 买家篇 关于首次置业，在我长篇大论之前，很想和大家分享三个起码我个人觉得很暖心，很感人的广告： https://www.youtube.com/watch?v=pnkB6VE3Bgg https://www.youtube.com/watch?v=ljITnGQQWog https://www.youtube.com/watch?v=xpLoO2TB2Qs 这里面所有首次置业者，提到的共同点，都是不容易，都是在买房的时候和存首付的时候有各种生活改变，牺牲。甚至买房的时候为了买到能承受的房子，放弃了一些不切实际的想法。 我在很多场合，和不同的人都说过，现在对于买不到房的首次置业的人最大的问题是心态没摆正。因为心态不正，导致了各种困难例如，首付不够，房子太小，低点太偏远，邻居不好，房价太贵，利息太高 种种。在这里， 再分享两个例子，一对夫妇，收入加起来 14 万，本地知名企业工作。预批 90% 贷款，可以买 70 万的房子。两个月内看尽各种房子，价位适合的，地大点的，房间多点的，都在西区。妻子因为是企业高管，觉得住那边和现在租房的地方（ Glendowie ）相差太远一直不满意。预批到期了，现在银行也不乐意继续批了。丧失了买房机会。 还是一对夫妻，菲律宾人，男的 IT ，女的护士。...

关于这两天传得很厉害的两则所谓“新闻”，我的意见如下: 1. 大选临近，这次只是两党拉票的行为。RBNZ 是独立于政府的机构。 市场上各种首次置业买家的感情牌一直在打，所以两党借东风造势。可以理解。 2，DTI, 我几个月前就说过，这个工具，会通过，但不会使用。而且，RBNZ当时也说了，...

过去一段时间，有不少客人问我同一个问题： 带 term 的地怎么操作，怎么贷款。也有几个客人直接就上来跟我说要借钱在带 term 的地上建房然后卖掉。 所以这次，算是综合一下过去各种问题，做一个小总结 / 回答。希望帮到一些对带 term 的地有兴趣的朋友。 首先，最重要的一点，带 term 的地，就这块地而言，在没交割之前，原则上你不能就单独以这块地做抵押品给银行 / 金融公司来贷款。原因很简单，因为这块地还不属于你，你只是有在上面盖房的权利，所以你没有权利把这块地抵押出去。 这是大家最先需要弄清楚的。 ************************************* 免责声明 ************************************ 下面即将提到的，都不是一般性质的贷款，建议大家操作之前一定要了解好自身情况。而且本文仅供参考，以下任何一点均不构成投资或者财务建议。作者对任何因为本文所产生的后果一律不负责。 如果想得到更详细的个人贷款建议，请联系作者或者你自己本身的贷款经理或者中介。 ********************************************************************************* 那么，带 term 的地，究竟应该怎么操作，简单一点的说，下面3种办法： 1.       有现金建房 如果你有足够的钱，去把整房子建起来，这是最简单直接的做法。在地要交割的时候，不管你房子是否已经预售出去，你都可以用地 + 已经建成（或者接近完工）的房子一起来做抵押物，抵押给银行或者金融公司来套取足够的现金把地给交割下来。当然，前提是地 + 房子（成品或者半成品）当时的价格符合当时对贷款比例的要求。 至于是从银行贷还是从金融公司贷，这个就要视乎很多情况而定了。需要考虑的情况包括，房子预售与否，房子的建筑进度，贷款人的收入，项目未来方向， 等等。这些都会影响到最终的贷款结果和究竟适合在哪边把钱借出来。 2.       没钱，但有其他物业 在这种情况下，还是有可能把建房的钱借出来的。主要是看贷款人本身在...

一直有这么一种误解，已经被市政府确认是漏水房的，是没办法贷款的。我可以很负责任的告诉大家，这个说法是绝对错误的。这里分享一个大概两年前的案例。 郑先生（化名）是一位 builder/ 投资者。有自己的建筑团队。当时，他想以大概 50 万的价钱买下 Royal Heights 的一处 plaster 加 cedar 的房子。 房子在买卖合同上写明有漏水现象，而且房间报告明确指出房子内部屋顶有不同程度的渗水。 郑先生当时对我表示，想买下来之后用自己的团队给这个房子重新换外墙，拿新的 CCC ，然后转手再卖。不过如果全部现金买的话，手上流动现金估计会吃紧一点。通过和郑先生的沟通过程中，我们商量出了一个对策，如果能从银行贷出大概 20 万出头，郑先生的团队足以用手上腾出来的资金去运作这个项目。 后来，经过我和银行 credit manager 的讨论以及对这个物业的评估和郑先生本人背景及收入各种讨论分析，在免除一切估价，房检的前提下，给郑先生顺利预批出 23 万贷款。后来，郑先生以 48 万的价格把这个物业买下来，银行当时借出 23 万给予郑先生交割。 在贷款结构上，我当时提出的建议是对冲浮动。因为郑先生手上有多余 23 万的现金，而且在工程进行当中，郑先生的钱只是一点一点的用出去。浮动对冲贷款的好处是可以利用手上所有个人账户的存款总额和浮动贷款额度进行抵消，所以在这当中，郑先生其实在开始到结束，这段时间里头，一直都不是按照 23 万全部额度来给的利息。从中也省了不少钱。 郑先生在工程结束之后，房子顺利拿到 CCC ，也顺利卖出。由于私隐原因，卖价不透露。 结语： 疑似漏水房，或者甚至确认了的漏水房，其实都可以贷款。其中取决于贷款人对这个物业的打算以及本身背景和经济条件。 我鼓励任何一个对漏水房有想法的朋友和我聊聊你的计划，看看是否可行。当然，不是每个人都一定能成功，但是不问，肯定不行，问，或许有机会。无论你是 builder, 投资人，或者有其他任何想法，给我一个电话，我们可以聊聊。   027 66 66 388 robbi.zeng@mortgagelink.co.nz

从业好几年了，经历了从一开始在银行里做个人理财经理到今天出来做贷款中介这样的一个过程。过去几年里，一直有朋友问我， broker 和 banker 的区别在哪里？说实话，以前刚进入这个行业的时候，恨不得所有 broker 都倒闭，慢慢，做着做着，时间越来越长了，慢慢和一些做 broker 的朋友认识了，或者，自己身边做 broker 的也多了，才对 broker 有一点了解。直到现在，自己也出来做 broker 了。 当然，写这篇博文的目的，没有贬低任何一方的动机，自从两年半前开始，我就觉得，其实市场说大不大，说小不小，特别华人之间，没必要挣个你死我活，就算一个奥克兰都给同一个人做了，又怎样呢？其实，出去工作，贷款，我们还有生活。 在这里，我会从 三个基本方面 （价钱，效率，解决问题能力）， 尝试着尽量中立的角度分析这两者之间的优劣，希望能给大家一个参考。 -         价钱（利率，返现） 我估计这是作为市场上来说，最关心的一个话题了。其实，说白了，从银行高层的角度来说，无论 broker 还是 banker ，理论上来说，大家给出的 offer, 都应该事 100% 相同的。因为无论银行内部贷款经理或者贷款中介都好，都没权利去改变 pricing team 的计算模式 – 说坦白点，任何 banker 能在银行拿到的 offer, broker, 一样能从同一个银行里拿到。一直以来，时不时会看到有些人说   因为 broker 是批发，银行贷款经理事零售，所以 broker 拿到的批发价会比银行经理好很多。类似的话。对于这些话，我都是不置评论的。。无论事以前在银行也好，现在出来了也好。我永远不会用这样的话来做宣传。 有一点要注意，因为贷款中介知道市场走势，所以哪个银行 offer 在某个时候是相对比较好的，贷款中介可以根据客人要求往那个银行申请。但这并不代表贷款中介的 offer 肯定比银行经理的好。只是贷款中介在对的时候找到对的银行，仅此而已 所以，很坦白告诉大家，在价钱上面，两者，在所有条件相同的前提下，在同一银行拿到的 offer, 是没区别的。但银行之间的差距是存在的。 -  ...

原文发布于： 24/9/2013 注意，这是一篇4年前得文章。当时得前提背景是当时都担心不能再用房子增值部分得equity来 top up/ re finance， 很多人都对央行得文件有误解。 就像现在得 DTI 一样。最后一部分关于估价及运用， 自己又一次神预测 ！！太佩服自己啦。哈哈 以下为原文： ========================================= 先声明一下，此贴纯属学术探讨，一切属于个人观点，与银行政策及立场无关，更加不构成投资意见。 欢迎大家积极讨论。 首先，是RBNZ 最近发出来的consultation letter. 感谢网友  Lease  连接如下： http://www.rbnz.govt.nz/regulation_and_supervision/banks/policy/5463896.pdf （大家也可以从interest.co.nz的文章里面直接进入。） 然后， interest.co.nz 的资深记者 Garath Vaughan 发表了一篇文章，原文连接如下： http://www.interest.co.nz/property/66477/reserve-bank-wants-big-4-banks-include-personal-loans-and-credit-card-debts-lvr-calcu 再然后， 其中一段，让一些网友震精了。。节选如下： ” And the Reserve Bank says it also wants to ensure valuation policy isn't affected by "current market conditions" by making sure banks' valuations on residential properties they loan against stick to the valuation at the time a residential mortgage loan is originated.“ 震精贴连接：  http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=2440470&extr...

原文发布于： 7/3/2015 - 现在回头看来， 貌似自己当时预测得也蛮准得啊！！  😀 得瑟了， 特别“未来展望” 那里，全中啊！！ 神预测！！ 都给highlight 起来了。 作为业内人, 对于这两天的新闻, 有感而发, 觉得有必要写点什么. 当然,作者不是学术界精英,仅当抛砖引玉, 如果没记错,这是我在sky第一次发表这么强烈自我观点的文章. 欢迎各位同行及投资者讨论指教. 免责申明 :  本文是作者以个人名义所为 , 不代表银行对此次询意之立场 .  也不构成任何投资建议 . 仅作交流娱乐讨论之用途 . 大背景 : 政府需要控制房价的呼声由来已久 ,  从刚开始的光说不做 ,  到后来的 LVR speed limit ( 限速令 ), 加快新房审批过程 ,  直到今天 .  在作者看来 , 政府的用意是想通过控制投资者的风险承受能力 ,  加大房屋供给 ,  从而起到给市场降温的作用 . 作者认为 ,  一开始所颁布的限速令 ,  可谓功过参办 :  对市场有一定的积极的 , 和负面的影响 . 在此就不深入解释了 ,  简单的总结起来 , 就是限制风险 ,  硬性增加小型投资者的储备基金 ,  从而提供了软着落的条件 .  然而 ,  事情总有两面 ,  限速令的实行 ,  从另外一方面看来 ,  也给很大一部分首次置业的本地人 ,  设置的很多无法逾越的鸿沟 . 发展过程 : 自 2013 年 10 月 1 号 ,  限速令颁布之后 ,  市场上其实得益的是小型乃至中型的投资者 .  房价并没有完全被限速 .  而且 ,  另一方面 ,  加快新房审批过程的这一手段见效慢 ,  所以 , 紧接着限速令的颁布 ,  储备银行提出了新一轮面向本地银行的征询 .  当时的征询文 ,  提及了如何定性投资房 ,  及投资房贷款 .  按照当时的征询文 ,  里面大约提...